超 7000 亿元的规模、超 13% 的管理面积增长、近 20% 的营收增速……一系列数据证明，物业服务行业正整体迈入高速发展的快车道。

10 月 15 日，中国物业管理行业首次发布物业服务企业 500 强榜单，并发布《2019 物业服务企业发展指数测评报告》（下称《报告》）。《报告》指出，2018 年全国物业服务企业共约 12.7 万家，500 强物业服务企业不到行业的千分之四，但在管理规模和营收方面占了四成以上的份额。

易居研究院智库中心研究总监严跃进向《每日经济新闻》记者分析认为：" 从趋势上讲，物业管理短期内还不会出现行业规模高度集中的情况。物管行业发展刚刚起步，市场规模很大，不像房地产行业已经进入充分竞争的阶段，三五年以后可能会出现具备一定品牌优势的大型企业，但短期内并不会。"

行业营收规模超 7000 亿

由中国物业管理协会、上海易居房地产研究院中国房地产测评中心联合开展，中物研协具体实施的《报告》显示，2018 年全国物业管理行业总面积达 279.3 亿平方米，相比 2017 年增加 32.65 亿平方米，同比增长 13.2%。

巨量营收让物业服务行业充满吸引力。2018 年物业管理行业经营收入达 7043.63 亿元，较 2017 年增加 1036.4 亿元，增长 17.25%。物业管理行业经营业态随之不断丰富，物业管理行业的营业收入同步增加。

从企业数量看，2018 年全国物业服务企业共 12.7 万家，比 2017 年增加 0.9 万家，增长率 7.2%。从业人员数量方面，2018 年全国物业管理从业人员约 983.7 万人，比 2017 年增加 8.7%，新增 79.0 万人。

《报告》指出，受物业服务企业发展历史、区域经济等因素的影响，目前 500 强企业区域分布差异明显，呈现东南强，西北弱的格局。广东、江苏和浙江省位居第一梯队，物业管理面积均超过 20 亿平方米，分别为 25.6 亿平方米、25.4 亿平方米、21.6 亿平方米；上海、重庆、山东、安徽等省、直辖市物业管理面积超过 10 亿平方米。

此外，500 强企业呈现区域聚集的趋势，物业导航，重点城市集聚众多优秀物业服务企业，有助于区域物业服务企业合作与资源共享，共同促进区域物业管理的提升，助力服务居民美好生活。

严跃进告诉《每日经济新闻》记者：" 本质上来讲，排行榜更体现企业的综合能力，但‘行业集中度’则更多是关注单一指标——业务量规模，而这一指标还没有某一家独大的现象，市场仍然有这充分竞争的空间。"

4 ‰企业贡献行业超 40% 营收

与房地产市场格局类似的是，物业管理企业同样面临行业高度集中的问题。

万科物业、绿城物业、碧桂园物业位列 500 强前三甲。500 强企业净利润总值 226.22 亿元，平均净利润 4524.33 万元。从盈利结构上看，500 强企业物业服务净利润为 158.42 亿元，占总净利润比重为 70.03%。

值得注意的是，500 强以 4 ‰的企业比例贡献了全行业超过 40% 的营收和在管面积：2018 年 500 强物业服务企业营业收入 2831.76 亿元，占物业管理行业营业总收入的 40.2%；在管面积上，2018 年 500 强企业物业管理项目 70403 个，管理面积 118.87 亿平方米，占 2018 年物业行业管理总面积的 42.56%。

事实上，500 强企业自身也存在分化加剧的现象。《测评报告》显示，百强企业管理面积达 80.08 亿平方米，较 2017 年 59.81 亿平方米增加 33.89%、占 500 强企业的 67.37%，即百强企业占据市场总份额的 28.67%，这一比例也较 2017 年增长了 4.42%，头部物业服务企业的市场份额不断扩大。

诸葛找房数据研究中心分析师王小嫱向《每日经济新闻》记者表示：" 物业行业本身就是相对薄利行业，物业公司为了扩大收入，提高利率最直接的手段还是扩大在管规模。因此，当前物业市场的格局与房企一样，全国企业公司信用征信管理平台，存在强者恒强、弱者恒弱的局面。随着头部房企将物业服务公司分拆上市，未来市场的竞争格局或是以品牌物业公司公司，中小物业公司或将面临生存难的问题。"

房企分拆物业上市成热潮

2018 年以来，房企分拆物业上市成为热潮。截至目前，在 A 股和港股上市的物业服务企业共计 15 家。