时代商学院研究员 孙华秋

在城市化进程持续提高、居民收入及人均住房面积不断提升的背景下，物业管理行业迎来了快速发展的新时期。作为社区生态商业模式的开拓者，物业管理公司以其轻产业、现金流稳定、高盈利、高成长等特点日益获得投资者的青睐。近两年，物业管理龙头企业不断登陆资本市场，借助资本红利，跑马圈地，重塑自身价值。

截至9月16日，在我国15家物业管理行业上市公司中， A股仅南都物业于2018年在上交所主板上市；其余14家自2014年至今，陆续均在港交所上市；此外，还有超60家物业管理公司在新三板挂牌。

目前，还有8家物业管理公司正处于IPO状态，1家被并购重组曲线上市（招商物业被中航善达并购重组，仍待证监会批准）。其中，A股3家物管IPO公司分别为特发服务（创业板）、新大正（中小板）和开元物业（创业板）；H股则有5家，分别为保利物业、蓝光嘉宝、时代物业、银城生活和鑫苑物业已提交上市申请。此外，天骄爱生活和建业物业则意向赴港上市。

迄今为止，中国15家物管业上市公司累计从资本市场上融资94.256亿元，合计总市值超1400亿元（新三板上市物业管理企业因交投不活跃，融资困难，暂不纳入统计分析）。

随着互联网的发展和社区经济的崛起，物业管理和社区服务的前景有了巨大的想象空间。从资产生命周期来看，当前物业管理行业集中度低，管理服务运作周期长，依托房地产不断开发，物业管理的存量规模仍不断高速增长，物业管理行业处于高速成长阶段，发展潜力巨大。

时代商学院通过结合上市物业管理公司和行业数据来分析物业管理行业的市场规模、发展趋势和竞争格局情况，给广大投资者和企业提供参考。

资产梳理：贯穿房产周期90%以上 管理规模持续增长

物业管理是指业主通过选聘物业管理企业，由物业管理企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套设施设备和相关场地进行维护、养护、管理等的活动。

我国物业管理行业诞生于20世纪80年代的深圳，虽起步较晚，但发展较快。1994年深圳颁布了我国第一部地方性物业管理法规《深圳经济特区住宅区物业管理办法》，2003年国务院颁布了《物业管理条例》，我国物业管理行业逐渐迈向了法制化轨道，2017年我国取消物业一级资质核定审批，监管趋于市场化，由此推动了物业管理行业快速发展。

据中国物业管理协会披露，2017年末，我国物管行业管理总面积约246.65亿平方米，而2012年末，我国物管行业管理总面积仅为145.3亿平方米，5年间增长了69.75%（注：2018年数据尚未能从公开渠道获得）。

时代商学院研究员统计，截至2019年6月底，15家已上市的物业管理公司在管面积合计为13.61亿平方米，不及2017年全行业管理总面积的1/18。

2017年末，我国物业管理行业营业收入为6007.2亿元，复合增长率达13.66%。

2017年末，北京物业，我国物业服务企业数量为11.8万家，从业人员达904.7万人，而2012年末，物业服务企业数量仅为7.1万家，从业人员约为612.3万人。

可见，我国物业管理行业发展迅猛，市场规模巨大，增长速度惊人。

从资产链角度来看，物业管理服务行业是依附房地产开发衍生出来的细分行业，在重产业运营的房地产大行业里，物业管理服务处于后端，商业模式为轻产业运营模式。

从房地产生命周期来看，物业管理所提供的维护、养护、管理等一系列服务占据了整个房地产生命周期的90% 以上。随着新开发房产的完工，物业管理存量规模呈滚动增长态势，而且物业管理服务会一直持续运作至房屋小区废弃或拆迁，才会终止。按房地产70年产权周期计算，物业管理服务的持续运行时间长，收费稳定，物业管理企业现金流稳定，商业模式成熟。

从物业管理服务业态来看， 物业服务公司在顺应市场大势依靠规模取胜的基础上，不断提升专业服务能力，拓展物业服务的业态范围。如今，物业管理除了传统的住宅物业外，还有众多其他物业管理类型，诸如办公物业、商业物业、资产园区物业、政府公众物业、学校物业、医院物业等。这些管理业态同住宅管理相比较，具有更强的专业性，已发展成为物业管理行业中的重要分支。

此外，物业管理服务企业通过新技术的应用，充分发掘了客户的有效需求，延展多样化的增值服务，涵盖社区空间运营、社区电商、社区教育、社区金融、社区房屋经纪及美容美发、社区观影及沐浴等个性化、差异化、定制化社区生活服务。