品质物业公司短期可以享受行业的红利，实现规模的快速扩张；中期通过效率的提升能够保证盈利能力；长期随着提价机制的顺畅，可以充分享受定价权的提升和增值服务的广阔空间。

　　本刊特约作者  刘娜/文

　　物业行业过去作为地产企业的成本中心，一直没有太大的存在感，偶尔受到关注也多是因为和业主的一些纠纷见诸报端。随着近几年越来越多的物业企业在资本市场上市，其独立的资产价值才开始受到重视。

　　近期，因为在抗击新冠疫情中展现出优秀的基层治理和社区连接价值，得到了政府的高度认可和业主的广泛好评，不少品质物业公司更是多次登上新闻联播等官方平台，共同迎来了物业行业的高光时刻。

　　而从投资人的角度来看，应该如何判断物业行业的投资逻辑？

　　疫情下物业企业价值得以重新认知

　　举国抗击疫情，可以说“治疗一线在医院，防控一线在家园”。为了有效的控制传染源，切断传播途径，各地先后出台了小区（村）封闭式管理措施。物业企业充分配合社区和街道，承担起联防联控工作。疫情期间，其他行业基本都停工休息，但物业行业的员工到岗率在80%以上，因为在疫情防控中奋斗在第一线积极尽责的表现，物业企业在基层治理体系中的作用也因此得到了政府的高度认可，杭州、深圳、宁波等多地政府出台了疫情防控补助、社保公积金减免等专项政策支持。杭州市政府在调研绿城服务时，内蒙古物业，更是表示，物业服务并不是一个纯粹的企业行为，已经可以作为城市基层治理的重要平台。

　　在此期间，物业企业在业主层面也收获了更多的信任和支持。过去物业企业和业主之间的关系普遍比较紧张，但是因为疫情使得大家全部居家隔离，业主可以更明确的感知到物业服务的价值，以及通过比较看出不同物业公司服务优劣的差别。相比普通物业企业，品质物业公司会进行更周全的外来人员登记，更频繁的消杀防疫，更细致的安全防护，更高效的无接触快递配送，进而给业主提供更值得信任的居住环境。因为对品质物业服务的认可，有些业主通过捐赠口罩、手套、消毒水等防疫物资向物业企业表示感谢和支持。信任带来了更良性的互动，优质的物业企业能够和业主建立更强的连接。

　　疫情挑战终会过去，但物业公司在维护公共秩序、协助基层管理的积极作用已被公共部门重视，未来行业的政策环境可能会进一步优化。政府可能会更加积极地推动品质物业公司接管更多的小区，加大力度赋权品质物业公司扩大服务范围，引导行业进行更加市场化的定价。同时，物业公司和业主的连接会更加深入，业主对物业品质的认知也会显著提升，品质物业相对普通物业公司的溢价也会得到进一步的提高。

　　物业企业的长期社会价值

　　传统物业服务是以产业为管理对象的，保护产业安全、清洁小区公共环境、维护公共设备设施正常运行等等，但是随着物业行业的发展以及业主需求的提高，物业管理的外部效应在增强，逐渐向物业服务升级，从过去的管理产业到现在的服务业主，从过去的保障产业安全到现在的提升业主的产业价值和居住价值。

　　从提升外部运行效率的角度看，物业公司是在为业主群体提供准公共化的产业管理服务，也因为这种准公共性，使得政府介入存在了一定的必要性和必然性。同时物业管理公司可以和街道办、居委会相互配合，提升社区治安和环境，以及各类精细化公共服务的推广，如上海和深圳实行的垃圾分类，物业管理公司在宣传和引导业主方面就发挥了很大的作用。所以，从外部性和准公共性的角度来讲，物业服务发挥着很大的社会价值。

　　在提升业主的产业价值上，很多优秀的物业管理公司已经做到了这一点，通过提供更好的管理和服务，推动小区居住环境的明显提升，更换了优质的物业公司的小区房价也较之前以及可比小区享有更高的溢价。

　　从提升业主的居住价值角度，物业广东，因为时代文化的改变，人和周围的联系在逐渐减弱，更多的通过社交平台、在线电商等方式和外界建立联系，社区作为离业主最近、和业主接触最高频的渠道，社区文化及生活环境的改善将极大的提高业主的居住价值。此外，从服务业主的角度考虑，物业管理公司正在从管理产业向服务业主的全生命周期（教育、医疗、养老）、全方位生活（衣食住行娱教医养）转变。

　　兼具长中短期市场前景