中国物业服务百强企业十年发展报告

目录

1.图读中国物业管理行业十年

1.1 物业管理行业十年发展全景图

1.2 物业服务百强企业研究十年成就

2.数说中国物业服务百强企业十年

2.1 内生式增长加外延式并购，助推管理规模十年扩张 4.8 倍

2.2 基础服务规模强势扩增，驱动营收大涨 6.6 倍

2.3 多种经营与新技术运用显著提升盈利能力，净利润增长 6.5 倍

2.4 互联网应用从 0 到 1，从 1 到 N

2.5 辛勤耕耘三十载，迎来资本市场东风

3.展望物业服务百强企业未来十年

3.1 行业集中度持续提升，企业规模分化加剧，发展路径出现差异

3.2 物业服务实现新“四化”：服务标准化、技术现代化、业务多元化、人才专业化

3.3 上市企业逾百家，总市值有望突破万亿

1.图读中国物业管理行业十年

1.1 物业管理行业十年发展全景图

历经十载峥嵘岁月，物业管理行业已发生巨变，经济平稳增长、城镇化加速推进、消费升级和

居民收入水平提高，为物业服务市场提供旺盛需求，行业政策逐步由规范性向支持、鼓励性演变；

互联网的应用经历了从无到有，从概念逐步走向现实，行业科技含量快速提升；资本市场上，从被

冷落到受关注再到受重视，企业价值获得重新定位，资本成为企业加速发展的助推器。这一系列利

好因素推动行业快速发展，规模持续壮大，2016 年，全国物业管理规模达 185.1 亿平方米，较 2008

年增长 47.5%，企业数量从 5.8 万家增长到 10.5 万家以上，从业人员队伍由 250.1 万人增长到 711.2

万人以上，累计增长 1.8 倍，行业的社会地位显著提高，成为推动经济和民生建设、维护社会和谐稳

定、促进城市可持续发展的重要行业。

1.2 物业服务百强企业研究十年成就

l百强研究方法体系十年完善

图 1：物业服务百强企业评价指标体系十年完善历程

经过十年不断改进和完善，百强企业研究评价指标体系从最初的 4 个二级指标升级为目前的 5 个二级指标：管理规模、经营绩效、服务质量、发展潜力、社会责任，三级指标从 12 个扩展至 20 个，不仅对百强企业的评价更细化，也从不同角度体现了其发展变化趋势，能更加准确反映行业运行规律与企业经营趋势，为百强企业的健康持续发展提供重要指引。研究方法一直沿用因子分析法，能够全方位考量物业服务百强企业的综合实力，保证研究的延续性和权威性。中国物业服务百强企业研究方法体系的变迁，是行业十年创新发展的直观见证，同时也引导着物业服务企业不断探索、持续发展。

2.数说中国物业服务百强企业十年

伴随行业十年的快速变迁，中国物业服务百强企业也实现了跨越式发展。大部分企业逐步从主

要依靠基础物业费收入的微利经营模式向规模化、专业化、标准化、智能化、多元化的创新模式发

展。作为行业发展的中坚力量，百强企业在管理规模、经营业绩、盈利能力等方面都获得了快速提

升，为行业树立了榜样。我们对百强企业过去十年的经营表现、互联网应用以及在资本市场取得的

成就等进行系统梳理，通过一系列的数字总结，全面、清晰反映百强企业的成长轨迹。

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2.1 内生式增长加外延式并购，助推管理规模十年扩张 4.8 倍

图 2：2007-2016 年百强企业管理规模增长情况

十年中，百强企业管理规模实现了快速突破，成长速度令人瞩目。2007 年，管理面积均值为 468

万平方米，2016 年增长至 2725 万平方米，增长 4.8 倍，年均复合增长率达 21.62%，增长速度显著，

百强企业管理项目数量均值从 46 个增加到 166 个，累计增长 2.6 倍，年均复合增长率 15.33%。百强

企业管理规模快速增长的主要原因：

（1）通过追随开发企业和主动拓展市场，积极推进全国化布局或完善区域布局，扩大城市半径，

进驻城市数量不断增加。2016 年，百强企业进入城市数量均值达到 28 个，比 2007 年增加了 18 个，

平均每年增长近 2 个城市。

（2）加强区域深耕，利用良好的品牌效应、精良的服务品质，努力培育优质市场，加大区域业

务拓展力度，在已进入城市获得更多优质项目，促使集约化效率更高。2016 年，百强企业单个项目

的管理面积均值达到 16.43 万平方米，较 2007 年增长 61.55%。

（3）2012 年起，部分企业开始借助资本的力量，通过兼并收购策略，开疆辟壤，攻城略地，做

强做大。2015-2016 年，百强企业总计收购 300 余家物业服务企业，累计收购物业管理面积超过 6.2

亿平方米，占百强企业两年管理面积总增量的 27.78%。

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图 3：2007-2016 年百强企业进入城市数量、单个城市管理项目和单个项目管理面积情况

单位：个、万平方米