为破解个别旧改项目业主“漫天要价”或不签约招致项目“难产”的问题，深圳将在全国率先对城市更新立法，不仅拟定法定最低抵偿标准，还拟规定当已签订迁居安设协议的合法产权比例不低于95%且符合房屋征收相关规定的，市、区政府可以对个别未签约业主的房屋实施征收。7月21日，备受坊间关注的《深圳经济特区城市更新条例（征求意见稿）》（下称《征求意见稿》）初次公开征求社会意见。

原地产权置换最低按套内面积1∶1抵偿

由于较早显现土地供应紧张问题，深圳是全国率先提出“城市更新”概念的城市，自2004年起已陆续出台多个规章及配套政策等，在全省乃至全国均发生了较年夜影响。但随着城市更新的深入推进，仅依靠现有政策规定难以全盘破解深层障碍，因而将城市更新立法参与谋划。

为合理引导市场预期，《征求意见稿》拟规定城市更新迁居安设抵偿采取产权置换、货币抵偿可能两者相结合等方式，由物业权利人被迫选择，但初次明确了法定最低抵偿标准：

旧住宅区合法建筑采取原地产权置换的，依照套内面积得多于1∶1的比例进行抵偿；产权置换面积因误差招致不够的，物业天津，由市场主体依照该项目商品房备案销售价补偿；跨越面积误差在3%以内的，物业权利人可以不再支付超面积部门的房价。采取异地产权置换的，安设房面积依照与原地产权置换等代价原则进行折算。采取货币抵偿的，货币抵偿标准依照深圳房屋征收相关规定确定。民众包管住房更新单元的合法建筑采取原地产权置换的，物业导航，则依照套内面积1∶1可能建筑面积1∶1.2的比例进行抵偿。

而历史违建以及旧工业区、旧商业办公区合法建筑的迁居抵偿标准依照深圳房屋征收相关规定确定；对于房屋征收没有规定的其他情形，迁居抵偿标准由市场主体与权利主体自行协商确定。

个别未签约房屋或被政府个别征收

由于实践中，无论是政府组织还是市场化的城市更新，都难以彻底防止个别物业权利人不愿意与市场主体签订迁居安设协议的问题。经反复研究论证，《征求意见稿》提出了“个别征收+行政诉讼”的处置惩罚惩罚方案，即当已签订迁居安设协议的合法产权比例不低于95%且符合房屋征收相关规定的，市、区政府可以依法对未签约部门房屋实施个别征收。

深圳市人年夜常委会法工委评释称，城市更新改造是城市结构实施的组成部门，改造的目的次要是打消了有关平安隐患可能进一步完善城市功能，优化片区以及周边单位、居民的生发生活环境。同时，深圳的城市更新方案均有配建学校、病院、人才包管房和财产包管房等，符合《国有土地上房屋征收与抵偿条例》有关基于民众利益予以征收的规定精神。

“如果一个小区95%的人同意城市更新，就曾经构成民众利益，剩下5%的人始终不签实际上阻碍了民众利益，因此实施征收是与基础法理契合的。”北京德恒（深圳）律师事务所律师赖轶峰说。

同时，为了进一步约束政府的征收行为，防止过年夜的自由裁量空间，《征求意见稿》拟明确，政府实施个别征收的，按套内面积1：1置换或进行货币抵偿确定征收标准。物业权利人对征收决定不平的，可以向人民法院提起行政诉讼。

开发商擅自进小区征集旧改意愿 最高罚300万元

为防止显现开发商为讨好业主，无序竞争，甚至与业委会发生利益勾连的乱象，《征求意见稿》提出，重点城市更新单元谋划由区城市更新局部申报，旧住宅区由辖区街道处事处负责申报。

街道处事处将组织开展现状调研、城市更新单元拟订、意愿征集、可行性阐发等，其他单位和个人擅从容旧住宅区做这些城市更新单元谋划申报前期工作，将被责令限期改正；逾期不改正的，物业，处200万元以上300万元以下罚款；涉嫌犯罪的，移送司法机关依法处置惩罚。

而合法旧住宅区城市更新项目获批后，可以采取业主票决等公开、公平方式确定市场主体。选定的市场主体必须符合国家房地产开发企业资质解决的相关规定，与城市更新规模、项目定位相适应，并具有良好的社会信用。

此外，《征求意见稿》特别强调，有关单位和个人在开展城市更新中，有欺诈、胁迫、侵害个人隐私、伪造可能变造文件、传播虚假信息等行为的，禁止五年内介入城市更新活动，并纳入诚信档案解决，涉嫌犯罪的，移送司法机关依法处置惩罚。