温州居住用地20年的使用权到期续费事件经媒体报道后，不仅引起了广泛的社会讨论，同时也在法学界引发了探讨。

　　住宅土地使用权问题关系到每家每户的切身利益。每个人都在思考“我花了毕生的精力购置的商品房到期后怎么办？是不是还要交费”,“我的房子到底是买的还是租的”？按照温州国土局的做法无论产权是20年，还是70年，如果建设用地所有权期满后还要缴纳费用，那么全国所有房屋所有权人的利益都将普遍受到影响和损害。对于这个现象，既涉及国家土地所有权的问题，同时也涉及居民住宅所有权和居民建设用地使用权的问题。

　　○适用《物权法》的理由

　　法律的基本功能之一就是“定纷止争”，我国关于建设用地使用权的法律规定主要有《中华人民共和国宪法》、《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》、《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》以及《中华人民共和国物权法》。

　　《宪法》第10条规定“?城市的土地属于国家所有”,根据两权分立的原则国有土地和农民集体所有的土地，可以依法确定给单位或者个人使用，从而形成了土地法上的用益物权。从学理上讲，所有权没有期限，而用益物权都属于有期限的权利。因此在《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第12条规定了居住用地土地使用权出让最高七十年的期限。

　　那么七十年期限届满以后怎么办？在这个问题上《城市房地产管理法》与《物权法》在某些规定上产生了矛盾。《城市房地产管理法》第22条规定“土地使用权出让合同约定的使用年限届满，土地使用者需要继续使用土地的，应当至迟于届满前一年申请续期，除根据社会公共利益需要收回该幅土地的，应当予以批准。经批准准予续期的，应当重新签订土地使用权出让合同，依照规定支付土地使用权出让金。土地使用权出让合同约定的使用年限届满，土地使用者未申请续期或者虽申请续期但依照前款规定未获批准的，土地使用权由国家无偿收回。”而《物权法》第149条规定“住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期。非住宅建设用地使用权期间届满后的续期，依照法律规定办理。”

　　根据我国《立法法》的规定，虽然全国人大、全国人大常务委员会、国务院都有立法权，都可以制定法律，但是他们的立法权不同，进而制定的法律的效力也不同。从法律适用角度分析，《物权法》是由全国人大制定的，属于基本法，《城市房地产管理法》则是由全国人大常务委员会制定的，属于一般法，而《有土地使用权出让和转让暂行条例》则是由国务院制定的，属于行政法规。相对于而言，《物权法》为上位法，是新法，其效力当然强于一般法以及行政法规。因此，当二者出现矛盾的情况下当然应当适用《物权法》的规定。

　　○自动续期怎么续

　　根据“房随地走、地随房变”的原则，居民虽然是购买了一套房子，但是同时取得了两个权利，一是房屋所有权，二是土地使用权。虽然房屋所有权作为所有权的一种是没用存续期间的权利，是一种无期物权，而依法取得的建设用地使用权作为一种用益物权是有期限的，是一种有期物权，但是这两个权利并非各自独立，从学理上分析，物联招聘，房屋所有权属于主权利，而土地使用权属于从权利。从权利在功能上、期限上都应当服务或服从于主权利。虽然房屋所有权没有期限，但是房屋是有使用寿命的，房屋的使用寿命是不确定的，因此住宅建设用地使用权期限也应当是一个不确定的期限，其期限取决于房屋的寿命。正因为如此，《物权法》第149条第一款规定“住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期。”

　　有人说《物权法》第149条的规定不明确，没有规定续期的手续如何办理，没有规定续期的期限与次数，没有规定续期是否需要交纳费用等等。事实上，《物权法》的这一条文的字数虽然少，但是已经明确回答了上述问题。结合《物权法》第149条第二款“非住宅建设用地使用权期间届满后的续期，依照法律规定办理”的规定，可以得出结论，所谓自动续期就是无需办理任何手续，无需交纳任何费用，土地使用权的期限不论是20年，全国企业公司信用征信管理平台，还是70年都自动延续到房屋存续期间，与房屋的存续期间保持一致。如果房屋质量很好，能够成为百年老宅，那么房主的主人也就应该享有百年的土地使用权。当土地使用权届满，而且房屋毁损以后，国家可以无偿收回土地使用权，这也是国家土地所有权的弹力性的表现。