上海市人大常委会办公厅公告

　　市十五届人大常委会第五次会议对《上海市住宅物业管理规定修正案（草案）》进行了审议。为进一步发扬立法民主，现将修正案草案及相关说明在解放日报、上海法治报、东方网（）、新民网（）、上海人大网、“上海人大”微信公众号上全文公布，向社会广泛征求意见，以便进一步研究修改，再提请以后的常委会会议审议。现将有关事项告知如下：

　　一、公开征求意见的时间

　　2018年7月25日至8月10日

　　二、反映意见的方式

　　（一）来信地址：上海市人民大道200号，市人大常委会法制工作委员会立法一处；邮政编码：200003

　　（二）电子邮件：[email protected]

　　（三）传真：63586499

　　上海市人大常委会办公厅

　　2018年7月25日

 关于《上海市住宅物业管理规定修正案（草案）》征求意见有关事项的说明

　　一、关于修正案草案的起草背景

　　2010年12月，市人大常委会对《上海市住宅物业管理规定》（以下简称《规定》）作了全面修订。新法规实施以来，对推进住宅物业管理各项工作起到了积极作用。但由于一些问题仍未得到根本解决，又与一些新出现的“急、难、愁”问题相互交织，住宅小区物业管理中的矛盾和纠纷依然偏多，成为制约社区和谐发展的一大瓶颈。此外，国家陆续取消了物业服务企业资质、从业人员职业资格和物业保修金。因此，亟需根据国家规定，烘干，结合本市实际，中国物业网址导航，按照社区治理创新有关要求，进一步修改和完善《规定》。

　　二、关于修正案草案的主要内容

　　《上海市住宅物业管理规定修正案（草案）》（以下简称修正案草案）共四十二条。主要内容包括：

　　（一）明晰条块管理职责

　　修正案草案赋予街镇指导、监督业主大会和业委会建设，中国物业搜索，监督日常物业服务等方面的职责；明确房管部门在监督物业服务企业及从业人员、归集使用专项维修资金等方面的职责。此外，还规定房管办代表街镇承担具体管理事务。（修正案草案第二条、第三条）

　　（二）建立完善小区治理架构

　　修正案草案明确“党建引领、三方参与”的治理架构，并对居（村）委会所承担的物业管理相关职责作了进一步细化。（修正案草案第四条）

　　（三）规范业委会组建和运作

　　修正案草案细化有关规定：一是调整小型小区业委会人数下限；二是完善担任业委会委员的条件；三是建立业委会培训制度；四是细化业委会的换届改选、补选、会议制度等有关规定；五是明确业委会委员资格终止的情形。（修正案草案第八条至第十六条）

　　（四）加强对物业服务质量和收费指导

　　修正案草案明确市房管部门应当定期发布住宅小区物业服务标准和定额；要求物业管理行业协会定期发布物业服务价格监测资讯，供业主和物业服务企业在协商时参考。（修正案草案第二十三条）

　　（五）完善公共收益制度

　　修正案草案要求利用物业共用部分从事广告、商业推广等活动的，必须经业主大会或者相关业主同意；明确公共收益应当按季度补充专项维修资金，补充比例应当高于50%，并单独列账；规定公共收益的收支应当审价、审计，按季度公布；同时对违法挪用的情形设定了罚则。（修正案草案第二十五条、第三十六条、第三十七条、第四十一条）

　　（六）建立物业临时服务保障机制

　　为避免物业服务“断档”，修正案草案要求区房管部门建立临时物业服务企业预选库，由业委会报街镇选定企业提供临时服务。如业委会尚未成立，则规定经20%以上业主提请，由居（村）委会报街镇启动临时服务。（修正案草案第二十六条）

　　(七)缓解小区停车矛盾

　　修正案草案规定停车位少于或者等于房屋套数的，一户只能购买一个车位；规定前期物业服务合同中应当对产权车位的租赁价格予以约定；业主大会成立前，收费标准不得擅自调整；业主大会成立后，需要调整的，应当向区房管部门备案等。（修正案草案第三十一条至第三十三条）

　　（八）打通专项维修资金续筹与紧急维修时的列支渠道

　　修正案草案完善了专项维修资金续筹机制。对业主经催告后仍不交纳专项维修资金的情形，规定业委会可以依法起诉业主。此外，针对紧急维修情况下专项维修资金列支渠道不畅问题，在原有规定基础上作了完善。（修正案草案第三十五条、第三十八条）

　　三、拟重点讨论和听取意见的几个问题

　　社会各界可以重点对以下问题提出意见、建议：

　　1.对规范业委会组建、换届、运行的意见和建议；

　　2.对完善公共收益分配、公示制度的意见和建议；

　　3.对完善物业紧急维修制度的意见和建议；

　　4.对完善专项维修资金续筹机制的意见和建议；

　　5.对修正案草案的其他意见、建议。