原标题：车位少于业主需求将抽签确定 物业严重失信行为录入信用档案

　　绘图 沈江江

　　今天起，新版《扬州市住宅物业管理办法》（以下简称《办法》）正式施行。相较以前，这次的修订对原有的条例进行了完善，有哪些新亮点？

　　1

　　车位车库如何分配？

　　少于业主需求将抽签确定

　　随着私家车的普及，有的小区车位、车库越来越紧张。根据原《办法》规定，机动车的车库（位）应向本物业管理区域内的业主出售、出租，且以出售一套商品房随售一个机动车库（位）为限。现实生活中，如果小区车位（库）少于业主需求，这一情况下，如何更公平、合理地分配车位（库）呢？

　　新《办法》第七十六条明确规定，拟出售或出租的车位、车库数量少于本区域要求购买或承租车位、车库业主的房屋套数时，应当通过抽签等公平方式确定，每户业主只能购买或是承租一个车位或者车库。

　　同时，《办法》第七十六条也提出，如果在满足本物业管理区域内业主的购买和承租需要后还有多余车位、车库的，可以出租给本物业管理区域外的使用人，但租赁期限不得超过六个月。

　　2

　　小区内意外谁担责？

　　是否履行物业合同是关键

　　业主车辆在小区内被盗、在小区内摔跤受伤、被高空坠物砸伤……这些情况下，小区物业服务企业是否需要承担责任？

　　新《办法》第五十四条则明确规定，物业服务企业未履行物业服务合同义务或者履行合同义务不符合约定，导致业主人身、财产受到损害的，物联招聘，应当依法承担相应的法律责任。业主、物业使用人对人身、财产安全有特殊保护要求的，应当与物业服务企业另行签订服务合同。

　　除此之外，《办法》第八十六条规定，对于小区中的安全隐患问题，业主、物业使用人或者物业服务企业应当及时维修、养护或者采取防范措施。如果因相关业主、物业使用人阻挠公共部位的维修、更新和改造，造成其他业主、物业使用人财产损失的，责任人应当予以赔偿。

　　3

　　业主声音如何表达？

　　业委会委员不履职可罢免

　　受现实因素影响，部分小区业主大会、业主委员会成立难、开会难、表决难、履职难。为此，本次《办法》特修订相关规定，拓宽业主表决渠道，优化模式，增强业主大会制度的可操作性。

　　考虑到部分小区人数众多，为优化业主大会模式，《办法》第十五条明确物业管理区域内，业主户数超过三百户的，可以按幢、单元等为单位，推选业主代表成立业主代表大会，履行业主大会的职责。《办法》中第二十七至二十九条则规定了业主委员会委员资格自行终止、罢免情形，以此对业主委员会委员加以规范。同时，业主委员会委员、筹备组成员、物业管理委员会委员、业主代表有“不履行职责的”“利用委员、成员、代表资格谋取不正当利益”等情形之一的，可按规定予以罢免。

　　根据原《扬州市物业管理实施办法》，业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可采用书面征求意见的形式。新《办法》则在此基础上拓宽表决渠道，第三十六条提出，业主大会会议、业主小组议事表决可以采用纸质或者手机资讯、电子邮件等方式实名投票，以此提高业主对小区公共事务的参与度与表决率。

　　4

　　物业公司严重失信？

　　2年内不得申报物业项目

　　如何进一步规范物业企业服务行为？《办法》第七十条至七十二条明确规定，建立物业企业考核体系和信用评价体系，对物业企业、项目负责人实行动态管理，明确物业企业和项目负责人的失信行为及惩戒措施，同时定期对物业服务项目开展专项检查，并向社会公布信用资讯评价结果。

　　对于物业服务企业有出租、出借、转让资质证书的、泄露业主资讯等严重失信行为之一，二年内不得在本市申报各类物业服务示范项目。对于物业项目负责人有严重失信行为的，被录入项目负责人信用档案的同时，还会被录入其所属物业服务企业的信用档案。

　　除此之外，烘干，在物业服务企业进行交接期间，《办法》第六十五至六十六条规定，被解聘的物业服务企业在办理交接至撤出物业管理区域前的期间内，应当维持正常的物业管理秩序。

　　5

　　物业服务如何？

　　将委托第三方机构评估