小编在现实当中经常遇到这样的问题，特别是本次营改增过程中涉及的物业公司代收水电费的事，这个“矛盾”就更突出了，其实这个事营改增之前就存在的，只是代理服务的物业公司本身还没有“趟”进这个水中。而之前已有企业因此被税务机关要求就分摊水电费作“转售”水电补增值税税款的案例发生，而其应对的结果说起来也是很惨的，曾经接触的案例，各级税务机关评估下来认为不缴的可能性是非常渺茫的!

　　至少现在的物业公司还在迷茫的等着营改增新政策的“宽容”理解，给个差额吧! 给了这么多也不差我们了，但是大家知道，由于水电公司本身也是增值税纳税人，给这个差额好像有点说不过去，因为并不是取不到增值税专用发票抵扣啊，某些税务机关的宣传是，取得抵扣，转售作销项，正好呢! 还有的借用历史上的“代购”概念，认为只要物业公司将水电公司开具给客户的发票转手给客户，只收手续费的，那就不属于转售! 这个理论的前提是水电公司要能够给物业公司的众多客户开具发票才行，这有点难了吧，让水电公司配合国家营改增税制改革，是不是还要买许多电表、水表等，这谁买单呢! 说到钱了才是根本呢! 所以这个事，还不是这么轻易说句话就能解决的。

　　5.5.2.1 物业公司转售水电的情形案例理解

　　我们以物业公司为例，来考虑其转售水电带来的系列营改增的问题。这种情形需要考虑主体的增值税纳税人身份来确定，即分一般纳税人和小规模纳税人两种情形。我们以100元为采购价格来评估各链条的业务处理方式：

　　(1)  小规模纳税人
 

　　注：应纳增值税其实是用100作为销售价格算出来的，之前有保险公司在宣传资料中认为入成本费用多少就是多少销售额，小编不大认同，此处宜用100/1.03*3%来计算。下面一般纳税人也有这个问题。

　　这个小规模纳税人就晕了，我们一分钱没有挣，还让我们倒贴3元钱给国家交税，这不对啊! 没有啥不对，当下只能这样了。如果下家是一般纳税人，此时物业公司是可以去税务机关代开增值税专用发票的，征收率是3%，那相当于103元价税合计收费，收入100元，3元让下家抵扣，人家相当于也没有浪费3元，因为付了又抵了回来，利益上没有亏着。不过此时，上一链条的100中的增值税可能是多于3元的，如电，17%的税率，增值税额是14.53元，但因为小规模的物业公司中间切入了一下，则这个抵扣利益就没有了。

　　但是如果下一家是小规模纳税人，这3元就真消化不了了! 这才是让我们找不到解决方案的地方。除非就是下家自己想招单独安装电表了。

　　(2)  一般纳税人
 

　　首先一般纳税人如果取得水电公司的增值税专用发票，是可以抵扣的，因此首先要保障取得增值税专用发票，不然就比小规模纳税人还惨了! 假设不含税价格是100，征收率或税率依表格中比率：

　　注：自来水3%和13%是其可以选择的两种方式。

　　从上面来看，如果自来水公司选择的是简易征收率3%计算增值税的情形，此时物业公司取得的只能是3%的抵扣，而自己由于不是自来水公司，这个待遇税务机关基本不予认可，所以只能“认真”的执行起税率13%来，试想哪个物业公司愿意因税多缴纳10的增值税。而且还有附加税费的问题。

　　(3)  为什么营业税下物业公司相安无事呢

　　这是因为营业税下是有非常明确的支持政策的，这就是财税[2003]16号文件的规定：

　　从事物业管理的单位，以与物业管理有关的全部收入减去代业主支付的水、电、燃气以及代承租者支付的水、电、燃气、房屋租金的价款后的余额为营业额。

　　原来物业公司是可以开具地税发票的，直接用转支付的款项差额计算营业税的营业额，没有增值税下因征收率抵扣的差的利益问题。所以如果要破解上述的问题，只有用差额的方式延续，才会出现让物业公司“满意”的历史传统中去，但还是要看推动的力度如何。

　　(4)  适用税率的问题