继花样年(01777.HK)、绿城中国(03900.HK)之后，又一家房企分拆物业公司在H股上市。

日前，雅居乐(03383.HK)旗下的物业平台雅生活服务(03319.HK) 宣布将于2月9日在港交所正式挂牌，并在1月29日至2月2日期间实施了全球IPO招股。

根据公告，雅生活计划全球发售3.33亿股，发售价中位数为每股12.3港元，所得款项净额估计约39.837亿港元，其中65%将用于选择性地把握战略投资及收购机会，以及进一步发展战略联盟。

中泰国际的报告显示，在估值方面，雅生活市值介于144亿-189亿港元，市盈率为58.8-77.3之间，高于行业平均水平。

值得关注的是，雅生活分拆上市前，曾于去年收购绿地物业100%股权，并引入绿地控股，这被业内看作是其高估值逻辑背后的主因。

“雅居乐集团目前市值才500多亿港元，分拆出的物业公司雅生活本次估值却高达100多亿港元，可以看出雅生活在上市前与绿地的合作，成功提高了其估值。后续通过上市招股，雅生活可获得更多资金，再利用正反馈效应收购小公司，最后把业绩坐实。”一位资深投资人告诉蓝鲸房产记者。

一位从事公司证券的律师则表示，企业上市之前通过并购整合资产链获得资本市场的高估值，此举较为常见，而上市前的并购可以帮助部分体量不够大或概念不够好的企业，注入好的产业和概念。

高估值的背后

根据招股书,雅生活拟发售的3.33亿股股份中香港发售占10%，国际发售占90%,供合资格雅居乐股东申请的优先发售包括2783.53万股预留股份，相当于全球发售可供认购发售股份总数的约8.35%。市场消息称，该公司股票在香港公开发售后获超额认购20倍。

“雅生活是旅游地产管理专家及大盘物业管理的领跑者，背靠雅居乐集团和绿地控股两大主要股东，本次招股的股价以及估值都给了投资者信心。”一位证券分析师向蓝鲸房产记者表示。

Wind数据显示，已经在港股上市的绿城服务(02869.HK)、中海物业(02669.HK)、彩生活(01778.HK)、中奥到家(01538.HK)2017年市盈率预计为36.4倍、30.7倍、18.1倍、7.1倍。东亚证券研报则显示，以雅生活的招股价中位数计算，其 2017 年度预测市盈率为 48.6 倍，远高于同业的 5.5 倍至 35.6倍。

多家券商给出的雅生活评估报告认为，尽管该公司的增长前景看好，但定价仍偏高，因此较少给出“买入”评级。

“雅生活收购绿地物业，却无法从该次收购中取得任何预期效益，这可能会对雅居乐雅生活的经营业绩及财务状况产生重大不利影响。”兴证国际在研究报告表示。

据了解，2017年6月，雅生活以10亿元对价收购绿地物业100%股权，两个月后，绿地控股以10亿元对价收购雅生活新发行股本20%的股本权益，全国企业公司信用征信管理平台，从而成为雅生活的战略股东。

根据合作协议，在2018年至2022年，绿地控股将在每年提供不少于700万平方米建筑面积供雅生活管理，并在额外开发的建筑面积为300万平方米的物业管理中，给予雅生活优先权。

“准备上市的企业在将自己的股票推向市场之前，需要从多方面对企业进行包装和宣传。而雅生活在上市前收购绿地物业，并引入绿地入股，旨在提高企业产业品质、增加自身体量，物联招聘，提高市场占有率，从而说服投资者，获得高估值、高融资。”上述从事公司证券的律师告诉记者。

据雅生活披露，2017年上半年，绿地物业的收入为6050万元及亏损净额为70万元。截至2017年9月30日止三个月，绿地物业的总收入及纯利分别为440万元及120万元。由于绿地物业的收购近期才完成，其贡献尚未得到体现，而是将在2018年开始为雅生活带来明显的贡献。

中国银河国际研报则指出，若雅生活维持高估值水平，公司收购的绿地物业将需要交付出良好表现。否则，其认为现有物业管理公司的增长前景和估值组合更佳。

雅居乐方面公开表示，在港上市后，雅生活将通过选择性地寻求战略投资、收购及联盟机遇，拓展物业管理服务组合，预计集资所得约65%或25.89亿港元将用于选择性地把握战略投资及收购机会，以及进一步发展战略联盟;当中约45%或17.93亿港元将用于收购其他物业管理公司，约10%或3.98亿港元将用于收购与集团存在互补性的小区产品及服务公司。

招股发售前，雅居乐及绿地控股分别持有雅生活约72%及20%的股本。招股完成后，雅居乐及绿地控股将分别持有约54%及15%的已发行股本。

完成百亿目标存疑

业内人士分析，与绿城物业、中海物业、彩生活等物业公司相比，雅生活在行业内竞争优势并不明显。