无锡市关于进一步加强住宅小区物业管理工作的实施意见

　　锡政办发〔2016〕51号

　　各市（县）和各区人民政府，市各委、办、局，市各直属单位：

　　为贯彻落实《无锡市物业管理条例》，加强推进各类住宅小区物业管理全覆盖工作，加强物业项目规范化、长效化管理，进一步提升服务水平，改善市民群众居住环境，制定本实施意见。

　　一、总体目标

　　按照《无锡市物业管理条例》的要求，强化物业管理各方主体责任，推动物业管理重心下移，优化物业管理模式，加快建立“统一领导、分级负责、以块为主、综合协调”的物业管理工作体制。至2018年末，实现全市商品房住宅小区、旧住宅小区、拆迁安置及保障房小区物业管理服务全覆盖，创建一批全国示范、省优物业服务项目，进一步优化提升我市物业管理服务质量。

　　二、基本原则

　　（一）条块结合，齐抓共管。强化物业行业主管部门及相关职能部门在物业建设、运行管理等方面的行业监管和行政执法职责，建立健全物业项目属地管理机制，充分发挥街道（镇）、社区（村）和业主自治组织的作用，条块结合，增强工作合力。

　　（二）分类管理，全面覆盖。根据新建商品房住宅小区、旧住宅小区、拆迁安置及保障房小区物业设施运行管理的不同，进行统一规划、分类管理，实现物业管理服务对全市各类住宅小区的全覆盖。

　　（三）市场主导，政府扶持。推动物业服务专业化、市场化，完善物业服务市场化运作机制，提高物业服务标准化水平。对一些因环境条件限制，无法市场化运作的旧住宅小区、拆迁安置和保障房小区，予以相应的政策扶持，保证物业服务的正常运转。

　　三、主要措施

　　（一）加快推进住宅小区物业管理全覆盖

　　1．优化商品房住宅小区前期物业管理。新建物业的开发建设单位与选聘的物业服务企业签订前期物业服务合同后，双方需严格履行合同约定和招投标承诺。开发建设单位按住宅建筑面积1元/每平方米标准，提供前期物业管理开办费（最低不得低于5万元，最高不得超过40万元），用于购买物业办公设备等固定产业。开发建设单位要建立完善物业管理移交制度，确保前期物业管理落实到位，并强化售后服务，在保修期内承担物业的保修责任。

　　2．加强旧住宅小区物业管理。旧住宅小区要以社区管辖范围为依据，合理界定物业管理服务区域。旧住宅小区整治后，具备条件的，可参照旧住宅区物业服务标准，选聘专业物业服务企业，开展专业化的有偿物业服务；也可由各街道（镇）以社区（村）为基本单位成立物业管理服务站，开展站式物业服务。对于因环境条件限制，无法开展物业专业服务或站式服务的小区，由街道（镇）组织实施以保洁、保绿、保安服务为主要内容的基础性物业服务。旧住宅小区物业服务费用由小区全体业主共同承担，可用小区地面停车位及公共部位的经营收益弥补物业费用不足。

　　3．提升拆迁安置和保障房小区物业管理。按照“以块为主、属地负责”的原则，在以多种方式落实物业管理服务的基础上，业主社区，逐步实现拆迁安置小区物业服务的市场化、专业化。拆迁安置小区，前期可以“先交后补”等方式提升居民缴纳物业费的意识，逐步引导居民养成“享受服务、承担费用、接受管理”的习惯。对于保障性住宅小区，积极推行市场化的物业管理方式，由建设单位通过招投标选聘物业服务企业进行前期物业管理。

　　（二）加强住宅小区配套设施建设与维护管理

　　1．规范物业服务用房建设管理。新建住宅小区按照规定标准配套建设物业服务用房等公用设施。物业服务用房一般规划在小区中心区域或主要出入口，便于服务业主；其中用于业主委员会议事活动的物业服务用房，一般按照建筑面积20－40平方米配置。开发建设单位要严格按照住宅小区规划设计方案建设物业用房等公建配套设施，对物业服务用房简单装修，使之具备办公条件。住宅小区配套物业用房建设未落实到位的，住建部门不予核发交付使用通知书。新建住宅小区严格执行公建配套设施交付制度，由街道（镇）、社区（村）、前期物业服务企业共同参加交接。