成都的张先生乔迁新居，却屡遇烦心事：摩托车不翼而飞，家里频繁被打扰，屡次联系物业赔偿，却遭一拖再拖。于是张先生以拒交物业费来表达不满，矛盾最终被激化。业主与物业公司起纠纷的事屡有发生，物业方和业主方之间出现的问题该如何解决？

放在小区内的车被偷了

◆案情回放：张先生原来居住在县城的棚户区，这两年赶上棚户区改造的好政策，张先生选择了货币化安置，政府补偿了张先生一笔拆迁安置费。拿着这笔钱，张先生在县城里买了一套90平方米的现房。经过几个月的装修，张先生欢天喜地搬进了新家。入住新房本是一件喜悦的事，可苦恼的事情马上就出现了。这天早上，张先生正准备骑摩托车去上班，但当张先生到了楼底时，他彻底傻了眼——停放在小区内停车棚的摩托车不见了踪影。随后，张先生和妻子小丽带着愤怒去找小区物业公司兴师问罪。

张先生虽然很生气，但是在妻子的好言相劝下，还是决定回家等物业的处理结果。可这一等，就是半年多，物联招聘，作案的小偷一直没有能够被绳之以法。张先生多次找物业公司要求赔偿，也没有一个结果。那么，业主财物丢失，物业公司是否应当予以赔偿？

◆法律解读：这要看物业公司对于财物丢失是否有过失。如果物业公司正当履行了自己的义务，则不应当予以赔偿；否则应视物业公司过失情况予以赔偿。

根据《物业管理条例》第35条规定：“物业服务企业应当按照物业服务合同的约定，提供相应的服务。物业服务企业未能履行物业服务合同的约定，导致业主人身、财产安全受到损害的，应当依法承担相应的法律责任”，以及第46条规定：“物业服务企业应当协助做好物业管理区域内的安全防范工作。发生安全事故时，物业服务企业在采取应急措施的同时，应当及时向有关行政管理部门报告，协助做好救助工作。物业服务企业雇请保安人员的，应当遵守国家有关规定。保安人员在维护物业管理区域内的公共秩序时，应当履行职责，不得侵害公民的合法权益”。

因此，物业服务企业的安全保障义务来源于两上方面，一是合同的约定；二是法律的规定。

所以，物业公司对业主财物丢失，并不是一定要赔，或者一定不赔，主要看物业公司在依合同约定履行安全保障义务时，是否存在过失。

不赔偿就不缴物业费

◆案情回放：张先生要求赔偿却吃了闭门羹，他从此和物业公司结下了恶缘。不久后，张先生发觉自家屡次被可疑人员敲门。他将被盗的责任和居住的不安全感归咎于物业服务的不尽职，于是他又前去找到了物业。

张先生：“你们物业是针对我吗？车被盗了不赔偿就算了，现在我家经常有人敲门，物联招聘，开门又没人在，这都好几次了，你们怎么在管理的？我住起来很不放心！”

物业：“我们这边会帮您调查一下到底是什么情况。”

张先生：“你们也别调查了！我实在不满意你们的服务，我现在明确告诉你们，我不想让你们管理了，我必须要求把你们物业公司给换了！”

张先生说完破门而出。他以拒缴物业费来发泄不满。物业公司多次以书面的形式向张先生催缴物业管理费。这天，张先生回家，看见家门上贴着物业费催缴单，气急败坏地撕了下来，愤怒地跑到了物业管理处，将催缴单砸在桌上。又是一番激烈争吵后，双方互不相让，最后只得用打官司的方式来解决问题。那么业主能否拒绝履行支付物业费？

◆法律解读：按照《物业管理条例》第41条第1款的规定“业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任”。所以，一般情况下，业主应当依约交纳物业服务费。

按照物业服务合同，物业服务企业有进行物业管理、提供物业服务的义务，业主作为物业服务合同的实质上的当事人，有义务向物业服务支付物业费，因此，物业服务合同属于双务合同。依照《合同法》的规定，双务合同的当事人享有履行抗辩权，履行抗辩权是法律赋予合同当事人的权利。在物业服务企业没有履行物业服务合同或者履行不符合合同约定的情况下，业主当然有权进行抗辩，根据合同的履行情况而拒绝向物业公司支付物业费。合同当事人依法行使抗辩权，并不构成违约。

按照最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第6条的规定：“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持”。这也就是说，业主如果有“正当理由”，才能拒绝交纳物业费。那么，什么是“正当理由”呢?