部分业主已将阳台封闭　　昆明子君村经济适用房小区一期子君欣景永泰园物业公司巧立名目收费的问题经本报报道后得到纠正的事刚落下帷幕，承担新亚洲体育城星体花园物业管理的昆明楷唯物业管理有限公司又因向业主收取3000元房屋装修保证金及3000元的封阳台保证金等费用，被业主诉上法庭。

　　业主：保证金侵犯业主权益

　　今年6月，樊先生打算对自己在昆明新亚洲体育城星体花园百合园的新房进行装修。但当樊先生带着施工工人拉着材料准备进入小区对自家阳台进行封闭时，却被小区保安阻拦在门外。保安称，不管是装修或是封阳台都必须去物业管理处办理相关手续。

　　“一边是谈好工钱的施工方，另一边是物业公司种种不合理的内部规定。”樊先生说，为了不耽误工期，自己只能很不情愿的和物业公司签订了封阳台《承诺书》，向物业公司交纳了3000元的封阳台保证金。

　　10余天后，樊先生又向物业公司提出办理房屋装修申请。在办理装修申请手续时，物业公司又要求其签订装修管理协议，同时还要求交纳3000元的房屋装修保证金、公共楼道维护费、装修垃圾清运费……共计3750元。“还未装修就交了6750元。”原本手头就比较紧的樊先生有些无奈。

　　樊先生透露，百合园的物业公司在小区向需要封阳台的业主推荐了一个公司，只要业主选择这个公司封闭阳台，就不用向物业公司交纳3000元的“封阳台保证金”。

　　“物业公司让我交3000元保证金，无非是想逼我选择他们所推荐的公司来封阳台。”樊先生说，物业公司可根据相关规定，对封闭阳台所需要的材料、规格等制定一些相应的标准，如业主的装修不符合相关规定，可向相关部门上报再进行查处，中国物业导航，但不能以其他方式变相地强迫业主。

　　樊先生说，虽然和物业公司有过多次沟通，但始终无法达成协议。目前他已将诉状递交昆明市官渡区人民法院，请求法院维护自己的合法权益。

　　物业公司：没有明确收费标准

　　7月15日下午，记者来到新亚洲体育城百合园物业管理处。楷唯物业公司品质部杨经理在接受采访时，承认公司确实收取了3000元封阳台保证金。但关于业主所反映“选择物业公司推荐的装修公司封阳台，则可免交封阳台保证金”一事，杨经理表示没有这回事：“不管是哪家装修公司进行阳台封闭工作，保证金都得收。”杨经理告诉记者，收取封阳台保证金是考虑到整栋房子的外观形象。有关部门是不提倡封阳台的，但一些业主根据实际需要有封阳台的要求，管理处也不好过多阻拦，但为了全体业主的利益，管理处在封闭阳台所需材料的尺寸、规格等方面作出一些要求，收取保证金也是出于对施工方的一个约束，保护业主的利益。

　　杨经理说，有几家装修企业之前跟物业公司有过合作，烘干，也为业主谋了很多利益，小区很多宣传牌都是这些企业制作的。但绝对不存在指定企业为业主施工的情况。

　　“对于收取封阳台保证金和装修保证金，确实有少数业主提出过异议，但又不愿意与我们进行协商。”自称同时还担任昆明市物业管理协会副会长的杨经理告诉记者，对于封阳台保证金和装修保证金的收取，省、市、区都没有规范性的文件对收取范围和标准进行规定。目前昆明的物业管理企业在这方面都是各自为阵，收取的标准也有高有低，因此在业主和物业管理间产生了许多的矛盾。“2002年5月，建设部曾以110号部令的形式下发了一个《住宅室内装修管理办法》（以下简称《管理办法》），在住宅室内装修管理方面作出了相应的规定。但由于《管理办法》的内容比较笼统，因此要求各省、自治区、直辖市依据该办法制定实施细则。但由于云南省及昆明市至今都没有出台相应的“实施细则”，也没有一份面向全省或全市范围的指导性文件，这就导致物业管理企业“无法可依”。“如果相关规定出台，我们会立即遵照执行。”杨经理说：“其实不光是我们公司，昆明很多物业管理公司都希望政府相关部门尽快出台实施细则或指导性文件。”

　　呼吁出台法规进行规范

　　昆明市发展和改革委员会2006年曾就物业管理服务中房屋装修收取费用等问题，对昆明市西山区发展和改革局的请示作出回复。这份以昆发改价格函（2006）63号文下发的《关于物业管理服务中房屋装修收取费用等问题的复函》（以下简称《复函》）中，明确规定“物业管理企业可向需要装饰装修的业主或使用人收取装修保证金，按每户1000元收取（最高不得超过2000元），业主或使用人装修完毕后，经验收未损坏房屋主要结构的应在验收后六个月内如数退还。”

　　此外，《复函》还对装修建筑垃圾清运、处置费、装修施工企业人员进出证（工本费）以及楼道墙面修复费的收取标准等均作出明确规定，但《复函》没有提及封阳台保证金的问题。同时，中国物业搜索，《复函》还明确要求，在云南省《住宅室内装饰装修管理实施细则》未颁布前，昆明市物业管理服务住宅小区、写字楼等在装修过程中均使用此标准。这一点，记者此前在昆明市发展和改革委员会价格管理处采访时得到证实。

　　就《复函》的相关规定，杨经理却提出了质疑：“这是昆明市发改委针对西山区作出的《复函》。我们这里是官渡区，这份文件对于我们官渡区，并不具备任何效力。”

　　杨经理还认为，之所以整个昆明市在物业管理方面一直问题不断，各项收费参差不齐，其根源就在于缺乏政府规范性的文件。

　　记者在采访中发现，在新建小区着手装修时，物业公司收取保证金的现象极为普遍，收取保证金的数额也参差不齐。尽管在装修结束并验收后如没违反禁止性规定均如数退还，但业主和物业公司之间因此引发的矛盾也屡见不鲜。物业公司制定的装修管理协议也常被业主质疑为单方意思表示，没有经过双方协商，是“霸王条款”。


　　“昆明的物业管理企业向业主收取装修保证金较为混乱，各个小区收取的数额不统一，而且保证金退还时间也有长有短，缺乏相关的法律规定进行规范。”昆明的桂律师说，如果每户业主以收取3000元来计算，整个小区几千户业主总和起来就不是一个小数目，业主装修完经过验收后，没有出现任何违规性操作退还的也仅仅是当初交纳的数额，那这笔巨额保证金产生的利息又如何处置呢？这也是需要解决的问题。

　　桂律师表示，尽管昆明市发展和改革委员会对西山区发展和改革局下发了《复函》，但这仅是一个内部规范性文件，不能上升到法规的层面，不具有法律效力，应将该《复函》提交政府或是人大以文件的形式出台，才具有一定的法律约束力。“云南应参照其他省市，根据自己的实际情况制定相关的地方性法律法规。”桂律师说。

　　记者　高明　陈友德（云南法制报）

　　（来源：云南网）