各区（县）房地局、各业主大会、业主委员会：

　　现将《加强住宅物业业主大会建设的若干规定》印发给你们，自发文之日起执行。《关于使用〈业主委员会备案证〉以及组建业主大会公告示范样张的通知》（沪房地资物[2004]90号）同时废止。

　　附件1：组建业主大会公告示范文本。

　　附件2：业主委员会成立、换届、变更、注销备案表及备案证明。　　上海市房屋土地资源管理局二○○五年一月三十一日加强住宅物业业主大会建设的若干规定　　为加强住宅物业业主大会建设，规范业主委员会的行为，根据《上海市住宅物业管理规定》（以下简称《规定》）、《关于实施〈上海市住宅物业管理规定〉的若干意见》，烘干，现就业主大会的组建和日常运作等问题作如下规定：

　　一、首次业主大会的筹备工作住宅物业管理区域符合业主大会成立条件的，建设单位应按《规定》第八条的规定提交有关资料。区（县）房地产管理部门应当及时和街道办事处（乡镇人民政府）依法组织开展业主大会筹建工作。建设单位未按规定提交资料，经区（县）房地产管理部门督促后仍不改正的，区（县）房地产管理部门可根据业主提出的成立业主大会的书面要求，组织人员取得相关资料，所发生的费用由建设单位承担。

　　业主大会筹备组（以下简称“筹备组”）由业主代表组成，一般为5至15人。业主代表由区（县）房地产管理部门和街道办事处（乡镇人民政府）组织业主推荐产生。业主代表应当由模范履行业主义务、热心公益事业、责任心强并有一定组织能力的业主担任。尚未销售的物业，建设单位可作为业主代表参加筹备组。筹备组产生后，区（县）房地产管理部门和街道办事处（乡镇人民政府）应当将筹备组成员名单在物业管理区域内公告。

　　筹备组应当在区（县）房地产管理部门和街道办事处（乡镇人民政府）指导下，做好下列各项筹备工作：

　　1、确定召开业主大会会议的形式，由业主代表参加业主大会会议的，确定业主代表产生的方式、人数，并组织业主推荐产生业主代表；

　　2、确认业主身份以及业主在业主大会会议上的投票权数；

　　3、确定召开业主大会会议的时间、地点和内容；

　　4、确定业主委员会委员候选人人数和产生办法，组织业主推荐产生业主委员会委员候选人；

　　5、参照市房地资源局制订的示范文本，拟定《业主大会议事规则》（草案）和《业主公约》（草案）；

　　6、做好召开业主大会会议的其他各项工作。

　　前款1、2、3、4、5项的内容应当在业主大会会议召开的15日前以书面形式在物业管理区域内公告。（相关的公告示范文本详见附件一）

　　二、分期开发项目业主大会和业主委员会的成立划定为一个物业管理区域的建设项目分期开发的，先行开发区域内出售并交付使用的物业符合《规定》条件的，应当成立业主大会，选举产生业主委员会。就业主委员会组成人数应当按照分期开发建设的物业建筑面积比例，在《业主大会议事规则》中予以约定。业主大会成立后接受交付使用物业的业主，即成为该业主大会的成员。业主委员会应当按照《业主大会议事规则》的约定，增补业主委员会委员。

　　三、业主身份的认定业主身份的认定以房地产权证记载的权利人为准。房屋已出售并交付使用但尚未领取房地产权证的，房屋销（预）售合同中的购房人可以视为业主。房地产权证记载的权利人或房屋销（预）售合同中的购房人超过一人的，应当推选一人参加业主大会会议。

　　四、业主投票权计算方法住宅物业业主的投票权以套为单位计算。单个业主在首次业主大会会议上所持投票权超过全部投票权30％的，应对其投票权予以限定。

　　单个业主在首次业主大会会议上的投票权超过全部投票权30％的，业主投票权可按下列方式之一计算：

　　计算方法一：　　1、单个业主的投票权为30%；

　　2、其他业主投票权=原投票权+原投票权×分摊系数。

　　分摊系数=单个业主超过30％的投票权÷其他业主投票权（若需要限定投票权的业主为两个及以上，中国物业导航，分摊系数=单个业主超过30％的投票权之和÷其他业主投票权）

　　计算方法二：

　　单个业主投票权按下列公式计算（N为超过30％投票权的单个业主个数，单个业主实际投票权取计算值的自然数部分）：

　　单个业主实际投票权　　≤30％

　　单个业主实际投票权×N＋其他业主投票权即：其他业主投票权×30％单个业主投票权≤（1－30%×N）