中国江苏网10月30日讯（记者 叶真）今天，南京市政府办公厅转发了《市房产局关于进一步规范我市物业管理项目交接工作意见》的通知。今后，在处理小区的物业问题时可以这样办！《意见》明确，小区成立业主大会后，业主大会有权更换当前物业并选择下一家物业公司。被解聘的物业未按照规定办理移交手续，中国物业导航，或者在办理交接至撤出物业管理区域前的期间内不维持正常的物业管理秩序的，区级物业主管部门可对其处5万元以上20万元以下罚款。对于在物业移交中扰乱公共秩序、妨碍治安管理等行为，由公安部门依法处置。

    选哪家物业由业主共同决定 20%以上业主提出异议将开会表决

    《市房产局关于进一步规范我市物业管理项目交接工作意见》（以下简称《意见》）中提到，根据《物权法》及相关法规规定，小区在选聘物业服务企业时，应当由业主共同决定。小区成立业主大会后，业主大会有权更换前期物业。在物业服务合同期限届满3个月前，应召开业主大会，决定选聘或者续聘物业服务企业，中国物业搜索，并将决定书面告知物业服务企业、物业所在地的区物业管理行政主管部门和街道办事处（镇人民政府），并在物业管理区域显著位置公告。

    在选聘工作开展前，业主委员会应当制定并公开住宅区物业服务标准、人员配置、服务价格等量化指标，充分听取业主的意见和建议，同时公告业主意见、建议的采纳情况。如果有20%以上业主对物业的选择书面提出意见、建议或异议的，应将所提内容提交业主大会会议表决。业主委员会在取得业主大会关于选聘物业服务企业的授权后，应按照“公平、公开、公正”的原则，依照相关程序开展选聘工作。

    在业主大会选聘物业时，业主委员会应在物业管理区域内显著位置公示竞聘物业服务企业的简介、营业执照、近三年信用记录、在管项目业绩、拟派项目负责人简历及近三年行业信用记录、物业服务标准和收费价格、物业管理方案、竞聘行为准则承诺书等情况。业主大会形成选聘决定后，业主委员会应当在签订物业服务合同前，将业主大会决定、物业服务合同草案在物业管理区域内显著位置公示，公示时间不少于7日。

    如果合同没有到期，业主大会想要更换物业，应当通过协商或司法等途径解除合同，明确违约责任及解决办法。

    在物业交接时 可引入第三方评估和调解

    如果在物业交接和物业退出时出现纠纷，区物业管理行政主管部门应当及时会同街道办事处（镇人民政府）和居民委员会（村民委员会）到物业项目听取业主组织、业主及物业服务企业的意见，并就继续管理服务做好协调沟通工作，及时发现问题苗头，及时处理。

    此时，可建立并完善第三方评估和调解机制，区、街道办事处（镇人民政府）可采用购买服务形式委托第三方机构组织，为各方提供专业意见和调解服务，参与物业交接过程中矛盾纠纷的协调。同时可指定熟悉法规、政策的同志担任物业新闻发言人，及时向社会公布相关资讯，为矛盾化解创造良好外部氛围。

    如果小区此前物业退出又没有确定有哪家物业公司接手时，街道办事处（镇人民政府）应当落实必要应急措施，及时指导、协助业主大会、业主组织迅速安排符合条件的物业服务企业托管，实施阶段性的基本物业服务，防止小区失管产生的次生不稳定隐患。

    各区政府应负责建立街道办事处（镇人民政府）及相关职能部门共同参与的物业管理重大矛盾应急协调机制，加大对街道办事处（镇人民政府）履行物业管理职责的考核力度，将街道物业管理交接矛盾发生率、街道主要领导协调情况作为重要考核内容。

    物业被弹劾后不愿退出怎么办？处20万元以下罚款！

    被业主弹劾要求撤换，而物业公司又不愿意退出怎么办？《意见》给物业公司戴上了紧箍咒。

    被解聘的物业服务企业未按照规定办理移交手续，或者在办理交接至撤出物业管理区域前的期间内不维持正常的物业管理秩序的，区级物业主管部门可对其处5万元以上20万元以下罚款；提请颁发资质证书的部门依法降低其资质等级直至吊销资质证书。对于在物业移交中扰乱公共秩序、妨碍治安管理等行为，由公安部门依法处置。