小区的物业管理该由谁说了算？当然由小区的主人——业主说了算。

　　所谓“业主说了算”，应该通过一定的法律程序形成业主们相对集中的意见，由业主大会、业主委员会等业主组织来执行，如果这些自治组织运作不好，那么“业主说了算”就是一句空话。

　　据了解，全市共有4000余个小区，其中成立业主大会、选举出业主委员会的约占20%，小区得到高效管理的则不到1%。

　　在我市前不久出台的建立城市管理长效机制的意见中，也提出要加强业主的依法自治。这也是“再干两百天”行动中，小区长效管理的重点之一。  

　　怎样让业主履职成为常态，怎样让业委会规范运行，这些问题的答案，关系到城市的长效管理，烘干，更直接关系到市民的生活品质。

　　A

　　乱象

　　业委会不规范，有的形同虚设，有的变味成“权力场”

　　在上一轮环境大扫除行动中，明发滨江新城成为江北小区脏乱差的典型代表，垃圾成堆，设施损害严重。前段时间媒体爆出，该小区业委会成立后先后炒了两家物业公司，迎来了新管家，可居民觉得小区管理不仅没改善，还越来越差了。后经调查发现，业委会主任的姐姐就是新引进的物业公司的老板，另一位业委会成员的丈母娘是物业公司股东。

　　黄埔路上一个小区的业主向记者吐槽，“因为业委会成员内部有矛盾，有人‘爆料’说，现有的业委会成员根本不用交自家的物业管理费，也不用交停车费。我们这才知道，原来小区还有个业委会，在这个小区住了8年了，从没见业委会来征求意见。”

　　记者还了解到，有的小区只是在开发商交付后，随意指定几个较为活跃的业主组建了所谓的“业委会”，并没有真正行使职能，任凭小区的物业管理公司年复一年低水平运作。

　　谋私利，形同虚设，不负责任随时“撂挑子”……如此种种，都让业委会“变了味”。

　　据市物业管理办公室的统计，在我市4000个小区中，有的压根没有“业委会”这一说，真正按照规范程序，先召开业主大会，在业主大会上选举出业委会的只占20%，而具有较完备的议事规则，可以定期召开业主大会，高效率表决共同管理事项的小区则不到1%。

　　市人大常委会环境资源城乡建设委员会上个月进行的一项调研显示，关于物业管理的投诉和诉讼在逐年上升。2013年，12345政府服务呼叫中心受理物业管理类投诉18704件，这一数字是2011年的3倍。在各类矛盾纠纷中，30%直接来自于业主大会、业主委员会等业主自治问题；对于物业公司服务质量的投诉中，也有相当一部分的根源问题在于业委会没能规范运行。

　　探因

　　缺理念：部分业主不知如何“当家作主”

　　晚上回家没地方停车，屋顶经常漏水，电梯坏了，小区里的垃圾桶周边又脏又乱……住在小区里，总会遇到类似的烦心事。有的业主在遇到这类情况时，最直接的反应是：我今年不交物业费了。

　　不交物业费某种程度上成为一种流行，长期处于亏损的物业公司愈发不“长进”，服务水准很难提高，业主就更不愿意交钱了。长此以往，形成一种恶性循环。

　　南京理工大学经济管理学院教授朱宪辰说：“不交物业费或者抵制物业费上涨的行为是缺乏自治意识的典型表现，小区没有管理好，根源在于业主自己没有合格履职。”

　　“物业费要不要涨、维修基金怎么用、怎么样对物业公司的财务进行监管，物业，什么情况要更换物业公司，这些都应由业主说了算。”市物业管理办公室主任胡俊成说，物业管理这个概念进入中国只有短短20年的时间，而商品房的大规模发展也是2000年以来的事情，对于大多数居民而言，并不知道应该怎样做业主，没有参与小区管理的意识，也缺乏专业的知识。

　　缺指导：“一个人的物业管理科”是普遍现象

　　位于市中心的一个街道辖区内共有住宅小区104个，其中实施物业管理的住宅小区25个，老旧小区79个。这个典型的老城区街道除监管商品房小区的物业服务以外，还直接托管5个老旧小区，但该街道专职从事物业监管的工作人员仅有1人。

　　据了解，我市每个街道都设有物业管理科，可是目前基本处于人员、经费、专业知识都不到位的状态，在很多街道，物业科只有一名工作人员。很多物业科的工作内容只是在物业与业主闹矛盾时充当调解员的角色，并没有能力有效规范和引导小区的自治管理。

　　我市主城一街道主任说得很无奈：“在我们街道，90%的小区是没有物管的，以街道现有的人员配备，除了掏钱来帮小区扫扫地之外，无暇他顾。”他说，他们也很清楚这是恶性循环，今天扫干净了，如果明天没扫干净，居民说街道不作为。