12月6日，佳兆业物业（02168）正式于香港交易所主板挂牌上市，标志着佳兆业物业正式迈入国际资本市场，成为佳兆业控股或参股的第六个上市平台。

成功登陆资本市场，意味着佳兆业物业的业务价值、行业地位及发展战略受到投资者的高度认可。

从超额认购倍数看，佳兆业物业此次全球发售，国际发售部分获得全额覆盖，其中公开发售部分获超过20倍认购额，显示了国际资本市场对佳兆业物业上市的强烈信心。

虽然受华为事件拖累，恒指早盘大跌2.62%，但相较于之前上市认购倍数不足、股价持续低迷的同类公司，佳兆业物业的股价表现已属相当不错的成绩。

可做对比的是，最近新上市的某物业管理公司，其最初计划全球发售2亿股股份，但最终认购和信心不足，最终仅发行1.8亿股，股价定为发行下限的2.9港元/股。

通过回归业务层面的分析，我们发现，佳兆业之所以能获得资本市场的青睐，可能得益于下面这三个原因。

NO. 1｜专注服务中高端物业

统计数据显示，香港上市房企的平均市盈率约为6倍，上市物业公司的平均市盈率约为30倍，两者相差了约4倍。

上市物业公司被给予了更高估值的原因，是资本市场肯定了能持续为物业公司带来稳定现金流入的人的价值。

人，是物业公司的核心价值。

对专注于服务中高端物业的佳兆业来说，中高端物业服务的人群显然具有更高的用户价值。

截至2018年上半年，佳兆业物业业务覆盖38个城市，管理124处物业，总在管建筑面积达2540万平方米，包括101个住宅社区及23个非住宅物业，服务用户数量为16万人。

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佳兆业物业的一个核心优势在于，其约90%的在管物业为中高端物业，尤其是在粤港澳大湾区及长三角地区已经建立起强大的业务版图。

招股书显示，2015-2017年及2018年上半年，位于粤港澳大湾区的在管物业总建筑面积分别占佳兆业总在管物业建筑面积约42.5%、42.6%、42.1%及41.6%；来自粤港澳大湾区的在管物业所得的物业管理服务收益分别占总物业管理服务收益约74.9%、69.9%、66.2%及58.6%。

背靠深耕粤港澳大湾区的佳兆业集团， 其领先的布局将为佳兆业物业继续扩大其在大湾区以及中高端物业占比的优势。

佳兆业2018年中报显示，截至2018年6月，该集团在全国共拥有建筑面积约2216万平方米的土地储备；另外还有约2700万平方米土地面积的旧改项目，其中大部分集中在粤港澳大湾区，深圳、广州及中山地区分别占土地面积的37%、22%及26%。

而佳兆业物业管理着所有由佳兆业集团开发的住宅项目，占其总在管建筑面积逾八成。

根据弗若斯特沙利文的数据，按2017年收益计算，佳兆业物业在粤港澳大湾区物业管理服务公司中排名第7。

对大部分物业公司来说，物业管理服务是收入的基础来源。这也意味着，在管理物业的规模之外，实际能收取物业管理费用的高低是决定物业公司的盈利能力的重要变量。

而物业管理费用水平的高低，与物业自身档次及所在区域有着紧密的联系。弗若斯特沙利文指出，中高端物业一般位处设施齐备的优越地理位置，物业管理服务较佳，物业管理费亦较高。

招股书显示，佳兆业物业2017年的住宅物业平均物业管理费达到2.27元/平方米/年，高于行业平均值。

NO. 2｜非住宅物业收入占比近半

住宅物业管理在逐步趋于成熟后，非住宅物业业务才是市场真正的“肥肉”。

佳兆业物业从1999年开始，便开始大力布局非住宅物业业务，包括办公室大楼、政府大楼、购物中心、工业设施、表演场地及体育馆、学校及医院等。

佳兆业物业是在这个领域形成了独到运营能力和品牌的少数物业公司之一。

例如，佳兆业近年来对文体场馆运营持续布局，截至目前佳兆业运共运营11个文体场馆，是目前国内最大的体育运营商之一。

在收益和毛利率方面，非住宅物业要远高于住宅物业。