1978年，中国拉开改革开放序幕。回望这四十年来，中国发展的历史进程，每一个前行的脚印，都充满艰辛与汗血，也交织着憧憬与希望。

  改革开放大时代降临，在那个令世人皆肃然起敬的日子里，一个崭新的行业也在默默酝酿力量，期待破土而出的一天。拓荒者在这片古老而孕育生机的东方热土上，筚路蓝缕，以启山林，栉风沐雨，砥砺歌行！

  四十年时光荏苒，纵使风云变幻，地产行业发展仍带动整个社会经济一路狂奔。回望来路，那些影响整个行业甚至中国历史进程的重大时刻、人物、事件总是在不经意之间上演，地产40年，一年一个脚印，印照出中国房地产发展的艰辛和坎坷，也印照出中国房地产发展的成长与收获。

  《地产40年》系列之2003年，开年猝不及防的非典疫情，一度导致售楼中心门可罗雀，楼市成交量几乎直线下跌归零。央行“121号文”和国务院“18号文”一冷一热、双管齐下，既是严冬又是暖流。这一年，温州炒房团所到之处，房价一路狂飙。这一年，地王横空出世，尽是豪迈。

  2003年，非典肆虐。这是一场来自社会与经济领域的双重考验。

  天佑中华。半年抗战后，世界卫生组织于6月24日宣布解除对北京的旅游警告，同时将其从疫区名单中删除。

  柳暗花明又一村。这一年给出的惊喜是：国内生产总值不仅高于2002年，还成为1997年以来增长最快的年份，增长率达到9.1%，总量迈上11万亿元的台阶，财政收入突破2万亿元，人均国内生产总值超过1000美元。

  2003年，朱镕基从国务院总理一职上卸任。可以说，自1998年朱镕基正式就任总理以来，中国经济得到长足发展，房地产也跻身为国民经济主要力量，国企和民企格局更是发生翻天覆地变化。

  根据国家统计局数据显示，2003年中国住宅投资达到10792.3亿元，历史上首次突破万亿大关。商品住宅房屋竣工面积33774.61万平方米，商品房屋销售额7955.7亿，相比2002年的6032.3亿，涨幅高达31.88%。商品房屋销售面积33717.6万平方米，较2002年26808.3万平方米增长25.77%。

  值得注意的是，2003年，国有房地产开发企业个数持续减少，跌至5千家以下水平。这也是从1998年房改之后，连续多年下滑，国有房地产开发企业数量从1998年7958家的峰值一路缩水至2003年的4558家。与此形成鲜明对比的是，内资房地产开发企业呈现井喷态势，由1998年19960家，激增至2003年37123家。

  从上述数据可以看出，一方面，总的开发企业增速迅猛，而国字头开发企业则持续下跌，呈现国退民进走势。事实上，这波房地产国有企业大规模减少，与1998年中国经济领域全面开始的国退民进和房改有着重大关系。

  1998年，中国经济遭遇亚洲金融风暴冲击风波未平，国内长江、松花江、嫩江、珠江、闽江等江河，相继发生了百年一遇的特大洪水，直接经济损失高达2551亿元人民币。在这种背景下刚刚上任的新一届政府，首先面临着如何扭转经济下行和消费过冷的局面，特别是怎样拉动内需，成为时任总理朱镕基重点需要解决的中国经济发展问题。

  朱镕基着手解决三大难题：第一是力保人民币不贬值，帮助亚洲主要国家和地区摆脱金融危机；第二是拉动内需，全面激活中国经济；第三是国有企业改革，计划用三年时间让国企解困。

  人民币不贬值让中国成功抵御了金融危机，同时也稳定了香港的经济形势，为亚洲其他国家的经济复苏起到重要推动作用。

  而在拉动内需方面，中国以房地产为切入口，在1998年取消福利分房，从而激活了房地产消费，带动了建筑、钢铁、家居、建材、装修、物业等多个行业的发展，也就是从1998年年开始，中国房地产企业数量迅速增加，从1998年到2003年，房地产开发企业的数量猛升85.98%。

  1998年中国全面启动的国企改革，打破僵化的铁饭碗计划经济制度，由此拉开了国退民进的经济转型过程，中国企业所有制格局，也在这一年里产生根本性变化和调整。国退民进简而言之，就是国有资本全面退出竞争性的行业，这些行业和领域应由民营企业进入。

  房地产作为竞争性行业，自然也成为国有资本退出的主要领域，与此同时，房改带来的巨大发展契机，也极大激发了民企进入房地产的热情，一时之间，房地产行业在蓬勃发展的同一时间段里，国有房企则相继退出，这个现象直至2003年，仍在持续，并一举跌破5000家大关。

  2003年除了国退民进现象显著之外，在谢家瑾所著的《房地产这十年》一书中有个数据值得思考，“全国房地资产增加值2205亿元，占GDP的1.9%，占第三资产增加值的5.6%。2003年，全国来自房地资产的税收收入中，仅契税一项就入库358亿元，同比增长49%。”