编者按

  1978年，中国拉开改革开放序幕。回望这四十年来，中国发展的历史进程，每一个前行的脚印，都充满艰辛与汗血，也交织着憧憬与希望。

  改革开放大时代降临，在那个令世人皆肃然起敬的日子里，一个崭新的行业也在默默酝酿力量，期待破土而出的一天。拓荒者在这片古老而孕育生机的东方热土上，筚路蓝缕，以启山林，栉风沐雨，砥砺歌行！

  四十年时光荏苒，纵使风云变幻，地产行业发展仍带动整个社会经济一路狂奔。回望来路，那些影响整个行业甚至中国历史进程的重大时刻、人物、事件总是在不经意之间上演，地产40年，一年一个脚印，印照出中国房地产发展的艰辛和坎坷，也印照出中国房地产发展的成长与收获。

  《地产40年》系列之2002年，人们在新世纪的道路上越走越远，深刻而谨慎。这一年，中国房地产市场，就是快速增长、供需两旺。这一年，恒大地产、广州城建、莱茵置业、海德股份等企业，都陆续成为借壳上市的排头兵。这一年，仍有不少企业走在初创的路上，包括鲁能集团、鸿坤集团、蓝润地产、南益地产、华南城、康桥地产、海航地产、绿都地产、苏宁置业以及海尔地产。这一年，在房地产“冬春之争”下，新“土地革命”再次席卷了整个行业，这是机遇也是挑战。

  经历过2000新千年、2001新世纪国内外各种跌宕起伏重大事件的洗礼，2002年总体而言显得相对平淡。

  在新世纪的第二个年头里，楼市却不甘寂寞，率先发起一场气势浩大的全民大讨论。

  时任中国房地资产协会秘书长顾云昌在《2002年中国房地产市场回顾及2003年展望》一文中提到，“用八个字简单概括2002年的中国房地产市场，就是快速增长、供需两旺。”

  他提到一个数据，2002年前11月，全国房地产投资增长28.2%，相当于GDP增长的3.5倍；房地产竣工面积增长28.3%；销售面积增长29.8%；销售额的增长则达到37.1%。

  尽管当时房地产市场看起来一片繁荣，但是清华大学经济管理学院魏杰教授，在央视二套节目《2002年，房地产的冬天》的访谈讲话中的观点，就像往刚刚才平静下来的湖面扔了一块石头那般，引发了又一轮关于房地产是否过热的讨论。

  魏杰称，“2001年的房地产市场，是房地产泡沫的第二次高潮。2002年就要充分显示出房地产的冬天，比1993、1994年更难受，因为大量房子已经盖了，撤都无法撤。” 

  魏杰作为当时经济地产界赫赫有名学者，通过央媒发表的“地产冬天论”立刻引发各界广泛关注。

  就这样，冬春之争成为2002年房地产行业的一大焦点。时任中房集团董事长孟晓苏在北大的学术演讲中提出了“周期论”的概念，明确提出要“理性发展”，一时间风头无两。

  在谢家瑾所著的《房地产这十年》提到，“在2002年1月9日在扬州召开的‘中城房网董事长联席会议暨两周年年会’上，一些知名房地产商也对这一焦点问题展开了热烈讨论。”

  河南建业集团董事长胡葆森提出的观点是：要一分为二地看，对于认真做品牌的人来说永远是春天，但对于那些炒家和浑水摸鱼的人，则永远是冬天。

  “关于冬春之争，万科董事长王石没有正面回答，不过他举了个例子来说明问题：2002年以来万科接到最多的投诉是，你们的房子怎么卖得这么快，一不留神就买不到。买万科的房子有时候像捡大白菜，五分钟不作决定，可能就被别人抢走了。万科今年新开楼盘基本上都会在开盘的前三天售罄，而在成都东郊一年就开发三个项目。如果是冬天，谁会这样做？”

  1月16日，时任中国房地产及住宅研究会副会长包宗华在《中国建设报》上发表了“2002年不是中国房地产的冬天”一文，提到一个数据“从1998年至2001年各年年末的空置房均在9000万平方米左右，其中商品住房6000万-7000万平方米，证明近4年空置商品房没有什么增加。”

  无论是冬，还是春，来自经济学家、开发商代表的声音一下子又把市场的气氛调动起来，弥漫着一片惊险和乐观的情绪。　　

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  新“土地革命”

  没有调查就没有发言权。

  《房地产这十年》指出：2002年元旦前后，建设部部委有关负责人带队业内专家及主流媒体记者分赴北京、上海、重庆、广州四个城市进行实地调研。1月21日，建设部向国务院报送了《关于当前房地产市场运行情况的报告》。

  国务院领导随即对这份报告批示，提出要重视三个问题，“一是坚持发展城乡居民适用住房为主；二是大力整顿规范建筑市场，改善物业管理，提高建筑的质量和水平；三是采取有效措施控制城市过高的地价，防止房地产的泡沫。”

  显而易见，业主社区，这是中央高层希望房地资产健康发展的一个重大信号。