汇丰环球银行亚太区基建及地资产务总监 杨咏芳

杨咏芳：中指院的各位领导、在座的物管的高管、媒体的朋友、券商的同仁，各位来宾，大家好！

有幸之前参与了中海物管、雅生活物管，正在操作的碧桂园物管在香港的分拆上市，所以这次给我们机会在这里跟大家分享一下在香港资本市场到底是怎么看物管公司的。

分享三个方面：一是在香港资本市场物管行业大家是怎么看的，为什么估值这么高；二是到具体的企业怎么在香港资本市场获得更高的估值；三是物管公司未来的发展进行一个简单的展望。

一、香港资本市场对物管行业的看法

物管行业依附于房地产行业，但是又有别于房地产行业，有几个特别大的特点跟房地产行业完全不一样。

一是轻产业模式。如果做房地产开发的话需要大规模的前期的资金投入，产业负债表很重，对资金的要求非常高。物管行业是一个轻产业的业务模式，不需要大规模的资本投入，很多物管公司都是非常低的负债率，深圳是净现金的状态。

二是持续性的收入，开发型的开发商每一次大规模的资金投入进去，做预售、盖楼、结转、销售、结束、归零，明年这个钱回来从头投地，每年都是归零的工作。而物管行业跟房地产有非常大的不同，这是资本市场为什么特别喜欢物管行业，因为我们跟客户的粘度非常高，基本上续约率到98%以上，每年都是增量的发展，每年都是踩着去年的台阶再增长，这是一个持续性的收入模式，这是资本市场非常喜欢的，因为你们的净利润是高质量的收入，不像房地产企业，去年20亿，明年不知道了。

三是周期风险、政策风险低很多。

基于这三个特点，物管行业的估值在香港资本市场跟房企有很大的不同，上面列的两条线，深蓝色的是130.9%股价的增长是香港目前上市的物管企业，假设它的起点是100的话，过去12个月股价表现增幅。下面天蓝色的线82.5%是房企，我们选的是大型的房企，恒生中国内地地产指数的表现，2018年确实经历了大的牛市，房地产企业的股价增幅是82.5%。下面这个图这两条线更加明显，如果我们用市盈率的估值办法去看房企和物管企业的话，香港现在已经上市的物管企业市盈率平均在22.2%的水平，高位的时候有近30%的水平。房地产企业相对来讲比较平稳，都是单位数的市盈率，这是物管公司特别是房地产下面挂的物管公司，都考虑希望把物管分拆走进资本市场。因为在估值上会有很大的提升。

我们从各个资本市场的券商写的研究报告里摘录了对物管企业的看法，总的来讲非常向好。一是觉得物管行业的饼可以做得更大，烘干，主要是两个角度：第一个是基本面非常向好，城镇化不断地推进，商住的需求越来越多，物管的增量就在那儿摆着，房地产同样有这样的优势，整个行业是向好的；第二个是收入的来源可以更加深入的挖掘。这两块儿叠加起来，大家觉得物管行业将来的增幅会很大。在这个大饼的划分上，大家的看法很一致，跟中指院今天上午发布的报告的结论基本一致，现在行业内相对比较分散，会是一个不断整合的过程，强者会越来越强。接下来这几年，我们会看到很多的收并购、抱团取暖的现象。总而言之，物管行业，房地产有的向好的因素我们全部享受到了，房地产的短板、缺点我们这边基本不沾，稳定还高增长，资本市场最喜欢这种故事，这也是为什么我们看到很多的房地产企业，不管是去探索A股还是到香港资本市场去上市的越来越多。

二、资本市场对物业服务公司度量标准

投资者用一个简单的对物管公司来估值，就是用市盈率的办法。上市公司整个的市值相较于标的公司未来一、两年净利润的比率，资本市场会对每一个公司未来一、两年的净利润有预估，乘一个倍数就是你能拿到的市值。现在香港上市的物管公司平均的市盈率倍数是22倍，现在香港上市的有7家物管公司，碧桂园很快就上来，会变成8家。这几家公司市盈率的倍数是有差异的，有的相对规模小一点，有的公司是10几倍的市盈率，有的表现比较优秀的物管企业，他们的市盈率近30倍。到底什么样的企业，有哪些特点能拿到更高的市盈率，你的估值会更好一点？

资本市场的思路非常简单，他们喜欢的公司是体量大还有增长，能赚钱还可持续。基本上就是这样的主要原则。我们列了一个公式，怎么样体量大还有增长。首先要看主营业务，也就是物管的规模有多大，这是最基础、最核心的盘子。收入方面，除了物管和主营，在其他方面外延出去的多元化做得怎么样？“蓝色+灰色”基本上就框定了整个收入的规模（图）。还要看你能不能赚钱，能赚钱还要可持续也就是盈利能力，比如说利润率很高，比较高的利润率能够持续的保持，这种公司资本市场是最喜欢的，有这种特点的公司在香港资本市场就会获得更高的市盈率。

分开解读一下：