大连市物业管理协会成立，有关人士指出

　　业主物业纠纷多是商家遗留

　　大连市物业管理协会昨日成立。建设部总经济师、中国物业管理协会会长谢家瑾到会。谢家瑾认为，近几年，媒体对物业管理问题频频曝光，在部分城市行风评比中，对物业管理的评价也不尽如人意，产生的矛盾纠纷呈上升趋势。据对22个城市的调查和日常了解的情况看，当前影响和谐物业管理的问题主要有8个。大连市国土资源和房屋局局长金建利在会上表示，谢家瑾概括的8个问题大连也存在。

　　■首席记者 张晓昭 实习生 张琳琳

　　问题篇

　　8类主要问题影响物业管理

　　纠纷源于开发商“遗留”问题

　　主要包括开发商擅自更改规划、不按标准建设配套设施、质量不合格、销售面积缩水等等。这些问题待业主入住后逐步暴露出来并长期得不到解决，致使业主和使用人迁怒于物业管理。在被调查的22个城市中，由此引起的纠纷平均占总数的50%以上。

　　因共用部位、共用设施设备产权不明晰产生矛盾

　　这一方面造成业主对产权的强烈主张；同时，也带来维修责任的承担和物业管理费分摊，以及物业经营收益分配等多方面的矛盾。

　　相邻关系处理不当带来纠纷

　　有的业主任意弃置垃圾、侵占通道、排放大气污染物等带来大量的邻里纠纷，反映到物业管理中，影响住区的和谐。

　　管理服务不规范引起纠纷

　　有的物业管理企业以管理者自居，有的不按合同约定提供质价相符的服务，多收费少服务以及收费不透明，甚至乱收费不同程度存在。业主大会和业主委员会运作不规范，使纠纷呈现多样化趋势

　　相当多的物业管理区域没有成立业主大会，民主决策的作用得不到充分发挥；少数业主委员会成员热衷于挑起物业管理企业和业主的矛盾，甚至引发业主间纠纷。

　　企业因市场竞争导致的纠纷

　　包括在项目交接中两个企业互不相让形成僵持，个别企业以低于成本价抢占市场份额，个别企业在项目招投标中采取舞弊等不正当竞争手段。

　　因相关经营性行业不承担应负责任而触发的矛盾

　　不少城市的供水、供电、供气、供热等单位至今仍违反《物业管理条例》规定，没有做到在物业管理区域内向最终用户收取相关费用。

　　部分业主借故拖欠物业管理费引发纠纷

　　部分业主一味以低价选择物业管理单位，造成企业在项目投标中竞相压价，产生恶性循环现象。

　　分析篇

　　影响和谐物业管理的原因分析

　　——物业管理在工作中遇到法制、体制、机制、观念等问题以及诸多困难，业主社区，并由此引发矛盾和纠纷。

　　——物业管理行业的特征。所谓“众口难调”在物业管理行业体现得最为突出。

　　——物业管理基本主体的缺位和错位。由于《物权法》历经十三年刚通过，其法律效力的发挥尚有待时日。一方面导致大多数业主并没有从财产、契约和消费的角度理解物业管理，公共权利淡漠，缺少主动参与和自觉守约的意识；另一方面，本应由业主大会和业委会担负的责任，全都推到了物业管理企业身上。

　　——建管不分体制对物业管理的制约。对于一些开发项目在规划设计、施工阶段遗留下来的问题，很多物业管理企业作为开发商的子公司，在对共用部分、共用设施设备交接过程中缺乏严格的承接验收手续。对暴露出来的质量与配套设施等问题，不能也不敢站在为业主排忧解难的公正立场上，督促开发商加快解决。

　　——对业主委员会尚未形成有效的监督机制。

　　——企业运作中越位和错位的问题比较普遍。有的开发商为了促进房屋销售，有的物业管理企业为了得到项目管理权，把物业管理说成“包打天下”，一旦出了问题，板子都打在物业管理身上。

　　——协调机制不够健全。一是在物业管理区域内发生的矛盾和纠纷覆盖面广。二是一些政府职责很难由物业管理企业承担。三是司法手段难以落实。四是行业自律机制尚没有建立。目前的物业管理行业仍过分依赖于行政监管，行业自律的社会化和专业化程度依然较低，这也是导致行业内无序竞争的重要原因。

　　——物业服务水平亟待提高。少数物业管理企业过度追求利润，在物业管理收费定价时，没有充分考虑业主对物业管理的支付意愿和承受能力，有的物业管理企业不惜偷工减料、虚增成本，不按照合同提供相应服务，引发业主的不满。此外，物业管理从业人数急剧膨胀，队伍建设远远滞后于行业的发展。尤其突出地表现在称职的职业经理人匮缺。

　　借《物权法》推进物业管理法制化进程