南都物业招股书披露股权结构

1971年出生的韩芳毕业于浙江大学经济管理专业，获得中欧国际工商学院EMBA，并在香港理工大学国际房地产获得硕士。

自1993年2月至2006年11月，韩芳就职于浙江南都房产集团有限公司，担任集团副总裁等职。从2001年起兼任浙江南都物业管理有限公司董事长，大厂渔具城，2004年起兼任浙江南都酒店有限公司董事长。

韩芳现同时身兼英国皇家特许测量师学会（RICs）专业会员、浙江大学房地产研究研究员、中国物业管理协会常务理事等社会职务。

浙江大学-香港理工大学联合中心将韩芳列入重要校友

毛利率偏低，物业费欠缴成隐忧

根据浙江本地财经媒体报道，作为二三线物业公司，南都物业收取的物业费整体不高，其中住宅的物业均价在2元左右，业主社区，而且实际收缴率很低。

本地财经媒体报道

而且随着南都物业由杭州向周边地区乃至全国大举扩张，其收取的平均物业费有逐年下降的趋势。

2016年，公司新签约的几个园区、厂房类项目，占地面积占公司其他类型物业管理面积的77%左右，其平均单价仅为1.64元/平方米·月，大幅拉低了其他类型物业项目的平均单价。2017年1-6月，南都物业新增统计了采林物业的项目。由于采林物业的在管项目平均单价为1.23 元/平方米·月，其面积占比约为23.84%，导致公司最新一期在管项目平均单价有较大幅度的下降。

每经小编注意到，去年12月，发审委会议对南都物业的收入确认提出过问询。

发审委认为，报告期内，南都物业各期主营业务收入增长较快，应收账款余额增长也较快。住宅项目方面，个别小区处于物业续选聘工作阶段，部分业主存在欠缴物业管理费的情形。南都物业需针对上述情况说明收入确认政策。

招股说明书也显示，2014 年开始，公司加强了对物业费收取的管理，对于长期拖欠物业费的业主，公司采取诉讼的方式进行催收。2016年咨询费较2015年增加360.75万元，主要系公司支付的上市中介机构费用、法律服务费以及为优化公司组织管理聘请的咨询机构费用。

物业是劳动密集型服务，技术含量低，员工流失率高，南都物业亦不例外。

除管理层外，公司79.53%的员工学历为中专以下。同时，招股书披露的风险因素显示，劳动力成本占公司总成本的85%以上，公司因此面临着劳动力价格上涨和为公司员工补缴社保的风险。

在主营业务毛利率分析中，南都物业低于行业平均值。

招股书显示，从2014年至2017年上半年，与中奥到家、绿城服务、彩生活（以上为港股）及开元物业（新三板），包括准备在A股上市的碧桂园物业比较，烘干，其行业平均值为39.82%、34.89%、 30.27%和29.52%，该公司数值为26.70% 、29.78%、27.11%和26.23%。