2018年新零售的竞争角逐已经出现明显分化和清退：无人货架年关难过、风口转凉，无人便利店深陷困境与质疑，永辉“兄弟”分治，而与此同时，社区团购风头正盛，盒马鲜生一年之内新增100家店，新型社区便利店依然方兴未艾。

资本潮涌推动新零售创业一波波兴起，这一方面固然印证了线上线下融合的内在活力和创新，另一方面从宏观上看，新零售的探索正从技术加持偏向社区等线下流量入口，盒马鲜生、社区团购以及新型便利店都是例证。

不过在与新零售理念结合后，社区虽已成为重要的价值洼地，但无论社区团购还是京东便利店、天猫小店，他们的核心优势倾向于获取宝妈或者是原本电商的线上流量。在社区、消费者和便利服务之间，一个关键角色往往被忽略，即物业。他们手握社区流量和线下空间，同样是这场社区新零售改造的重要一环。

借用物业撬动消费者、消费场景，能否创造另一个零售风口，成为当前新的试炼和机遇。

掌握社区流量入口的不是宝妈，而是物业

围绕社区新零售，就不得不提及社区团购，在2018资本市场大幅紧缩的状态下，社区团购掀起的熟人生意模式，俨然取代无人货架成为资本的宠儿。据不完全统计，8月以来至少有15家社区团购完成总额不低于45亿元的融资，有看好者预测今年3月将迎来融资并购的爆发期。

社区团购最大的优势是利用宝妈的社交流量，切入二三四线城市的社区消费需求，但在他们还未进入融资烧钱的混战高潮之前，这一核心优势却率先暴露出弊端，或许将影响社区团购形成真正的风口。

抛开供应链的固有缺陷，创业者争抢宝妈资源，侧面说明了其流动性和管理不确定性的难题。一方面，大部分社区团购聘用团长的模式是佣金制，收入全靠提成，这导致她们从小平台跳到大平台的“叛变”屡见不鲜。另一方面，大批宝妈选择重返职场，不再做社区团购。

所以，社区团购的创业者已经开始寻找稳定性相对较高的人群做团长，比如居委会工作人员，而从这个角度出发，物业手握社区户主资源，是最为稳定的流量入口。由此看来，若是开发物业在人货场上具备的独特资源，所形成的商业模式在流量上实则是宝妈的大幅升级，更何况针对闲置空间、点位出租以及推广活动，物业也能在新零售场景上发挥更大价值。

物业与新零售的结合已经出现一批先行者。截至2018年12月初，已经上市的物业企业超过100家，其中在香港上市的企业有8家。绿城、恒腾网络、彩生活、碧桂园等物业公司，背景多掺杂互联网和房地产等多股势力，他们对社区便利店的尝试，在新零售竞争中具有典型的商业参考价值。

比如绿城，联合鲜生活和易果，以投资方式收购了北京好邻居连锁便利店，另外，还自建便利店品牌“绿橙”。

亲身试水的毕竟还属少数，更多的第三方社区新零售公司选择与物业协同运作。以e家洁孵化的一站式生活便利店品牌“一心生活”为例，其独特的社区墙内服务、物业前置仓以及物业自持空间，皆有赖于物业的准入和开放，由此形成了集零售、鲜花预定、公益图书角等便民服务于一身的多元化形态，而这些服务恰好可以利用物业具有的流量资源，扩大消费群体。

兼顾成本与效率，物业前置仓将链接最后一环？

在社区流量上，社区团购招揽的宝妈和物业持有的业主群等入口，相对来讲各有所长，前者依靠熟人社交更容易获取消费者信任，而后者流量大且更稳定。但物业所具备的线下资源，远不是类微商模式的社区团购可比，尤其是闲置空间的转化，在搭建新零售服务链条、降低运营成本上，将发挥关键作用。

前置仓就是例证。据一心生活的模式可见，其与物业签订优惠的整体年度租金，物业提供小区地下室60平米，同时收取固定租金或销售抽成。直观看仓的成本，相比社区夫妻店的“暗仓”，一心生活前置仓2元一平的成本更为低廉，甚至它还可以作为一个前置分拣中心。

但核心的是物流成本。国泰君安零售团队发布了一份关于永辉的深度报告，从数据来看，生鲜B2C由于缺乏规模效应，需要冷链运输，100元客单价的物流成本仍旧高达20%-30%；前置仓模式可以把物流成本降到15%；商超模式物流成本优势明显，一般最后一公里配送费7元，以60元客单价计算，物流费用率为12%。