村级工业园整治提升是佛山当前经济社会发展的重要工作，其不仅是破解土地供需瓶颈的关键环节，物业天津，也关系到城市形态提升和资产转型升级的成败。

现状

佛山村级工业园整治提升工作紧迫

当前，村级工业园整治成为佛山城市更新最大的“困局”：一是新增建设用地空间匮乏。佛山土地总面积约为3797平方公里，土地开发强度高达38%，超过地区土地开发强度警戒线水平（30%），也远高于珠三角16%的平均土地开发强度。其中禅城区的土地开发强度高达76%,南海区和顺德区的土地开发强度也超过50%。

二是土地红利日益衰竭。2017年佛山单位土地面积GDP产出为2.5亿元/平方公里，上海地均GDP为4.33亿元/平方公里，深圳的地均GDP为9.76亿元/平方公里。

三是土地指标配制政策变化带来挑战。省国土厅已明确，珠三角地区2018年起不再下达新增建设用地指标，这改变了传统依赖增量发展的惯性模式，倒逼各地要从存量上要发展空间。理论上，物业导航，佛山在“供”方面已很少有新增建设用地空间。这对全市制造业发展的用地保障、城市环境的改善、格局的优化、品质的提升提出了更高要求。

分析

阻碍村级工业园整治三大核心问题

当前，佛山经济面临全新的发展形势，很多历史积累的结构性矛盾仍然存在。由于长期以来的高度放权，组团发展，区镇各自谋划的“摊小饼”发展模式和粗放式的土地管理，使城市发展过于依赖增量土地，而忽视了质的提升。大量生态用地资源被破坏，导致耕地资源及后备资源不足，村级工业园零散粗放，这与当前佛山高质量发展的要求不相适应。

一、整理成本高，改造难度大

其一，土地利用结构及功能布局欠合理，包括工业园区用地布局混乱、碎片化，功能区划缺统筹，连片成规模的发展空间少。

其二，村民土地利益观念固化，认为土地是“会下蛋的鸡”，不愿把土地交给政府，有些项目给再高的补偿都不愿将土地转让。

顺德恒鼎工业园。/佛山日报记者王澍　摄

其三，土地权属复杂，近70%的工业用地涉及多权属，由此造成实施项目谈判成本高、补偿和土地收益方案难获得共识等问题。

其四，土地流转周期长，近五成土地剩余租期超过20年，且都经过多轮转租或分租，租用情况复杂，统筹改造难度大。

其五，村级工业园“工改工”“复垦复绿”动力不足，大量村级工业园改造为房地产。

二、违法用地与建设有待解决

我市村级工业园用地面积约207 平方公里，其中仍有大量用地无合法手续，违法建设总量缺乏系统的统计和摸底。在这些违法用地上，环境、消防等问题突出，70%的安全事故、65％的环保案件发生在村级工业园，成为城市藏污纳垢的地方，严重影响城市形象。同时，我市新增违法建设未能全面有效遏制，管理成效不理想。

三、资产布局不合理，落地难和招商难问题并存

我市资产布局是基于特定历史条件下形成的，具有一定合理性，但也不可否认，各区、镇（街）存在错位意识不强、同质化竞争等问题，导致有些区域资产特色优势不明显。此外，一方面存在优质项目找不到土地落户的情况，即引来的“凤”找不到“巢”。另一方面，由于我市在空间层面的资产布局规划不完善，各区、镇也缺乏具有操作层面的、切合地方实际的资产规划和招商统筹指引，通过综合整治把高污染、消防和安全生产不达标的企业清理后，出现了不知该引进何种类型资产的窘境，即“笼”腾出来后，不知引什么“鸟”。

对策

打好土地管理与资产政策的“组合拳”

为积极应对新时代土地管理工作的新要求，破解我市土地管理瓶颈，应全面理清市与区、统筹与放权、经济发展与土地集约之间的辩证关系，从深化土地制度创新和优化全市资产用地布局出发，在土地管理政策、资产政策制定上打好“组合拳”，做好政策的顶层设计，引导土地管理观念及时转变，推动村级工业园整治顺利突破土地管理瓶颈，助力佛山城市发展全方位提升。

A、强化市级统筹，改革土地使用制度