近日，为进一步加强住宅专项维修资金（以下简称维修资金）解决，包管共用部位、共用措施设备的正常使用和维修，掩护维修资金所有者的合法权益，山东省住房和城乡建设厅、山东省民政厅、山东省财政厅联合印发《山东省住宅专项维修资金解决法子》。
截至2019年底，全省维修资金账面余额约857.42亿元，累计使用金额约28.66亿元，此中2015-2019年使用金额达到19.32亿元，占维修资金制度实施以来使用总额的67.41%，在包管共用部位、共用措施设备正常使用和房屋使用平安方面发挥了重要作用。
新印发的《山东省住宅专项维修资金解决法子》共分五章五十二条，次要包括第一章总则，第二章交存，山西物业，第三章使用，第四章监督解决，第五章附则。
维修资金专项用于住宅共用部位、共用措施设备保修期满后的维修、更新和改造。《法子》适用于本省行政区域内商品住宅、售后公有住房维修资金的交存、使用、解决和监督。住宅物业、住宅小区内的非住宅物业可能住宅小区外与单幢住宅布局相连的非住宅物业的业主，依照本法子规定交存维修资金。
《法子》明确，省住房城乡建设主管局部会同省财政局部负责对全省维修资金的指导和监督，设区的市住房城乡建设局部会同同级财政局部负责本行政区域内维修资金的指导和监督工作。财政局部应当加强对维修资金出入财务解决和会计核算制度执行情况的监督。
在维修资金的交存和使用方面，《法子》指出商品住宅的业主应当在策划住宅交付手续前交存首期维修资金，建设单位应当与业主在购房合同中约定业主按相关规定交存维修资金，并督匆匆业主交存。出售公有住房应从售房款中提取维修资金，业主依照建筑面积交存维修资金。维修资金的使用分为谋划使用、一般使用和应急使用，谋划使用和一般使用经业主表决同意后组织实施维修，应急使用经现场检验后组织实施维修，维修完毕后进行公示。维修资金可依照谋划使用办法，用于购买电梯维修更新改造有关保险。
维修资金应当创立公示和盘问制度，蒙受业主盘问。维修资金可按国家有关规定用于按期组合贷款等，确保资金平安和保值增值，增值收益按期分配。维修资金解决情况应按期开展财务审计，公开审计效果，并依法蒙受审计局部的审计监督。省、设区的市住房城乡建设局部加强维修资金归集、使用、增值等工作的监督解决，并会同同级财政局部组织维修资金搜查活动。
此次印发的《山东省住宅专项维修资金解决法子》于2020年7月1日起施行，有效期至2025年6月30日，原2015年印发的《山东省住宅专项维修资金解决法子》（鲁建发〔2015〕2号）已到期，不再适用。
附《山东省住宅专项维修资金解决法子》
山东省住房和城乡建设厅
山 东 省 民 政 厅
山 东 省 财 政 厅
关于印发山东省住宅专项维修资金
解决法子的通知
各市住房城乡建设局、民政局、财政局：
为进一步加强住宅专项维修资金解决，包管共用部位、共用措施设备的正常使用和维修，掩护住宅专项维修资金所有者的合法权益，根据国家和省有关法律、法规和规章，结合我省实际，我们制定了《山东省住宅专项维修资金解决法子》，现印发给你们，请遵照执行。
山东省住房和城乡建设厅
山东省民政厅
山东省财政厅
2020年5月28日
山东省住宅专项维修资金解决法子
第一章 总 则
第一条 为了加强对住宅专项维修资金（以下简称维修资金）的解决，包管住宅共用部位、共用措施设备的正常使用和维修，掩护维修资金所有者的合法权益，根据《中华人民共和国物权法》《物业解决条例》《山东省物业解决条例》《住宅专项维修资金解决法子》等法律、法规和规章的规定，结合本省实际，制定本法子。
第二条 本法子适用于本省行政区域内商品住宅、售后公有住房维修资金的交存、使用、解决和监督。
第三条 本法子所称的维修资金，是指专项用于住宅共用部位、共用措施设备保修期满后的维修和更新、改造的资金。
本法子所称住宅共用部位，是指根据法律、法规和房屋买卖合同，由单幢住宅内业主可能单幢住宅内业主及与之布局相连的非住宅业主共有的部位，一般包括：住宅的基础、承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶以及户外的墙面、门厅、楼梯间、走廊通道等。
本法子所称共用措施设备，是指根据法律、法规和房屋买卖合同，由住宅业主可能住宅业主及有关非住宅业主共有的隶属措施设备，一般包括：电梯、天线、照明、消防措施、楼宇对讲、绿地、路途、围墙、监控措施、路灯、沟渠、池、井、非经营性车场车库、公益性文体措施和共用措施设备使用的房屋等。
第四条 维修资金实行属地化统一解决，连结专户存储、业主共有、共同决策、政府监督的原则。
第五条 省住房城乡建设主管局部会同省财政局部负责全省维修资金的指导和监督工作。
设区的市住房城乡建设局部会同同级财政局部负责本行政区域内维修资金的指导和监督工作。
县（含县级市，下同）物业主管局部负责本辖区内维修资金的交存、使用和解决工作。
区物业主管局部可根据上级物业主管局部授权具体负责本辖区内维修资金的交存、使用和解决工作。
第六条 出售公有住房的维修资金，应当在完成查对后，由财政局部可能其他解决局部划转到外地物业主管局部进行统一解决。
第七条 业主年夜会成立前，维修资金由物业主管局部代行解决。业主年夜会成立后，根据业主年夜会决议，选择代行解决可能自行解决。
业主年夜会选择自行解决维修资金的，应当蒙受物业主管局部的解决和监督，在物业主管局部选定的银行设立维修资金专户。
第八条 各级物业主管局部应加强维修资金解决信息系统建设，逐步实现维修资金使用表决、公示盘问和监督解决的信息化与网络化。探索创立全省统一的维修资金解决信息系统，提高维修资金解决效率。
第二章 交 存
第九条 住宅物业、住宅小区内的非住宅物业可能住宅小区外与单幢住宅布局相连的非住宅物业的业主，应当依照本法子的规定交存维修资金。
第十条 商品住宅、非住宅的业主依照所拥有物业的建筑面积交存维修资金，每平方米建筑面积交存首期维修资金的数额为外地住宅建筑部署工程每平方米造价的5％至8％。设区的市、县物业主管局部应当根据外地实际情况，在本法子规定的范围内合理确定、发表每平方米建筑面积交存首期维修资金的数额，并适时调整。交存标准发表前应当报上一级物业主管局部备案。
出售公有住房的，售房单位依照多层住宅不低于售房款的20％、高层住宅不低于售房款的30％，从售房款中一次性提取维修资金。业主依照所拥有物业的建筑面积交存维修资金，每平方米建筑面积交存首期维修资金的数额为外地房改成本价的2%。
第十一条 商品住宅的业主应当在策划住宅交付手续前，一次性足额交存首期维修资金。
截至竣工交付尚未售出的住宅，由建设单位交存首期维修资金。实行商品房预售资金监管的，建设单位应当交纳的维修资金可从监管的预售资金中划转。
第十二条 建设单位应当与业主在购房合同中约定业主按有关规定交存维修资金，并督匆匆业主交存。未依照本法子规定交存首期维修资金的，物业天津，建设单位不得向业主交付房屋。
第十三条 物业主管局部应当在商业银行开立维修资金专户，资金专户下设房屋账户和民众账户。
（一）房屋账户次要用于贮存业主、建设单位交存的维修资金，以及房屋账户的增值收益，依照物业解决区域设总账，按房屋户门号设分账。
（二）民众账户次要用于贮存民众收益划转的维修资金、业主年夜会可能业主共同决定转入的其他资金，以及出售公有住房划转的维修资金，依照物业解决区域设总账，按幢设分账。一个物业解决区域内包括海涵两个以上原公有住房售房单位物业的，按其物业范围设分账。
第十四条 物业解决区域内的民众收益次要包括利用物业解决区域内的共用部门、共用措施设备进行出产、经营、租赁等发生的收益及共用措施设备报废后的回收残值。
第十五条 民众收益扣除了业主委员会办公和业主年夜会同意的其他经费后，别的部门用于交存维修资金，具体交存比例由业主年夜会决定，但不应低于民众收益总金额的60%。
第十六条 房屋账户内的维修资金余额不够首期交存额30％的，物业主管局部应当向小区业主委员会或相关业主发出续交通知，相关业主接到通知后应当及时续交。
第十七条 商品住宅已出售但未创立维修资金的，应当按本法子的交存标准进行补建。
出售公有住房售房时未提取可能未足额提取维修资金的，售房单位应当依照规定补提;业主未交存的，应当依照规定补交。
第十八条 经业主年夜会决议，业主可以选择一次性补交、续交维修资金，可能随物业费逐月补交、续交。设区的市、县物业主管局部应当制定具体补交、续交标准和流程。
物业供职企业可能其他机构应当配合维修资金收取、交存等工作。由物业供职企业可能其他机构代收补交、续交维修资金的，应当将补交、续交维修资金及时划转维修资金银行专户。物业主管局部应当将物业供职企业划转补交、续交维修资金的情况纳入其信用档案解决。
第三章 使 用
第十九条 维修资金的使用分为谋划使用、一般使用和应急使用。
谋划使用是指采纳一次投票集中表决多个谋划维修项目的使用方式；一般使用是指采纳传统举措一次投票表决一个维修项目的使用方式；应急使用是指采纳应急办法事前没必要表决、事后公示的使用方式。
业主表决方式可以采纳惯例表决，即经有利害关系的专有部门占建筑物总面积三分之二以上且占总人数三分之二以上的业主同意，视为表决通过；也可以采取异议表决，即根据业主共同解决规约的约定，持分歧意意见的业主专有部门占建筑物总面积三分之一以下且占总人数三分之一以下的，视为表决通过。
第二十条 波及全体业主的维修项目和业主年夜会决定的其他维修项目，从民众账户列支，民众账户资金不够的，由全体业主可能有利害关系的业主，依照各自拥有物业建筑面积的比例分摊；波及部门业主的维修项目，从房屋账户列支，由相关业主依照各自拥有物业建筑面积的比例分摊。
显现应急使用情况，需从房屋账户列支而房屋账户资金不够的，经业主委员会同意，可以先从民众账户中调剂垫付。
第二十一条 维修资金的谋划使用，次要适用于可以提前预见的，以延长物业使用寿命为次要目的的共用部位、共用措施设备的维修、更新和改造；可以一次表决不超出延续两年的维修资金年度使用谋划。
第二十二条 维修资金谋划使用，由业主委员会根据房屋和措施设备的使用年限、维修调养和损耗等情况，编制维修资金年度使用谋划，经业主年夜会决定可能经有利害关系的业主表决同意后，连同有关资料报物业主管局部审核备案并组织实施。委托物业供职企业实施的，应由业主委员会和物业供职企业签订委托协议书后执行。
有条件的小区可依照谋划使用办法申请使用维修资金，购买与电梯维修、更新和改造有关的保险。
第二十三条 依照维修资金谋划使用办法，业主委员会可能其委托的物业供职企业应当依照规定通过公开招标等方式，选聘具有相应身手的单位，签订维修供职合同，组织工程施工、验收、造价决算等工作，并依照工程进度通知物业主管局部划款。
第二十四条 维修资金的一般使用，适用于波及全体可能部门业主的，临时产生并必要在较短时间内完成的物业共用部位、共用措施设备的维修、更新和改造。
第二十五条 维修资金的一般使用办法，由物业供职企业接到业主报修可能发现问题后，进行现场核实，编制维修资金使用方案，经有利害关系的业主表决同意后，报物业主管局部审核备案并组织实施。
未聘请物业供职企业的，由业主委员会可能相关业主依照本法子规定组织实施。
第二十六条 维修资金的应急使用，适用于危及人身平安、房屋使用平安和民众平安的紧急情况，必要当即进行的维修、更新和改造。
第二十七条 有下列情形之一的，可以启动应急维修办法：
（一）物业解决区域内产生的屋面、外墙防水严重损坏；
（二）电梯产生故障影响正常使用需当即维修的；
（三）消防措施存在严重故障需当即维修的；
（四）建筑外立面装饰和民众构件严重脱落松动；
（五）玻璃幕墙炸裂；
（六）排水管道严重堵塞或爆裂；
（七）地下车库雨水倒灌；
（八）其他也许造成人身平安事件的紧急情况。
第二十八条 显现需应急维修情形时，物业供职企业应将有关情况陈述业主委员会，经现场检验确认后当即组织维修。
未聘用物业供职企业可能物业供职企业不履行组织维修责任的，内蒙古物业，由相关业主将有关情况陈述业主委员会确认后组织维修。
第二十九条 维修组织单位可能个人应被选聘具有相应身手的单位，进行应急维修的工程施工、验收、造价决算等工作。一次或单项应急使用维修资金金额较年夜的，应当经过工程造价咨询机构的审核。物业主管局部应当依照工程进度将所需维修费用划至有关单位账户。
第三十条 应急维修工程费用拨付后，维修组织单位或个人应当将下列资料在小区内明显位置进行得多于5天的公示。
（一）维修、更新、改造方案；
（二）工程决算陈述；
（三）工程验收合格证明；
（四）波及户数和清册、分摊方案；
（五）物业主管局部认为依照规定应该公示的其他资料。
第三十一条 相关业主在公示中提出异议的，由异议人与组织维修单位协商办理。协商不行的，异议人可依法向仲裁机构申请仲裁可能向人民法院提起诉讼。
第三十二条 因维修、更新、改造工程发生的鉴定和造价咨询等费用应当计入维修、更新、改造成本。
组织维修单位可根据合同，在维修、更新、改造工程保修期内保留质量担保金。
第三十三条 设区的市、县物业主管局部应制定维修资金谋划使用、一般使用、应急使用的具体申请办法，编制并发表相关示范文本和表格。
第三十四条 下列费用不得从维修资金中列支：
（一）依法应当由建设单位可能施工单位承担的住宅共用部位、共用措施设备维修和更新、改造费用；
（二）依法应当由相关专业经营单位承担的供水、供电、供气、供热、通信、有线电视、宽带数据传输等管线和措施设备的维修、养护费用；
（三）结构上专属于特定房屋，且建设单位销售时曾经根据结构参与该特定房屋买卖合同中的露台、庭院等部位的维修费用；
（四）因人为损坏及其他原因应当由当事人承担的鉴定、修复费用；
（五）根据物业供职合同约定，应当由物业供职企业承担的维修和养护费用。
第四章 监督解决
第三十五条 物业主管局部应当通过公开招标或依照财政局部有关规定选定商业银行，开立维修资金解决专户，并把资金保值增值、解决高效等指标作为选择专户银行的依据。
第三十六条 经业主年夜会决议，业主自行解决维修资金的，业主委员会应当具备相应条件并向物业主管局部提交以下资料：
（一）维修资金自行解决申请表；
（二）业主年夜会同意自行解决维修资金的表决效果；
（三）维修资金解决方案；
（四）业主解决规约；
（五）物业主管局部认为需要的其他资料。
第三十七条 维修资金账户应当通过转账结算，不得支取现金。用于支付维修及更新、改造工程费用的维修资金只能支付到约定的单位账户中。
第三十八条 维修资金应当创立公示和盘问制度，公开电话、网站，蒙受业主对民众账户和房屋账户中维修资金交存、使用、增值收益和账面余额的盘问，蒙受社会投诉监督。
第三十九条 物业主管局部在担保维修资金正常使用的前提下，可以依照国家有关规定将维修资金用于按期组合贷款、购买一级市场新发行的国债等，确保资金的平安和保值增值。
第四十条 维修资金增值收益应当按期分配，昔时交存部门的收益可按同期银行活期利率计算，别的部门的年化收益以不低于同期银行一年按期贷款基准利率计算。
第四十一条 房屋转让时，该房屋账户中结余的维修资金随房屋所有权同时自动转移。
第四十二条 房屋灭失的，业主交纳的维修资金结余部门依照产权关系返还相应业主；出售公有住房售房单位提取的维修资金账面余额返还售房单位或依照售房单位财务从属关系，收缴同级国库。
第四十三条 维修资金的财务解决和会计核算，应当执行国家和省财政局部有关规定。财政局部应当加强对维修资金出入财务解决和会计核算制度执行情况的监督。
第四十四条 物业主管局部应依照有关规定按期对维修资金解决情况开展财务审计，公开审计效果，并依法蒙受审计局部的审计监督。
第四十五条 收取维修资金，应当出具省财政局部统一监制的山东省财政单子（电子）。
第四十六条 省、设区的市住房城乡建设主管局部应当会同同级财政局部加强维修资金归集、使用、增值等工作的监督解决，按期组织维修资金解决自查、互查、抽查等搜查活动。
第四十七条 恶意骗取、套用维修资金的单位和个人，可能因业主未依照规定补交、续交维修资金，招致耽误维修时机，给相关业主造成损失的，应当依法抵偿相关业主损失，并承担法律责任。
第五章 附 则
第四十八条 在住宅物业解决区域内，独自依法登记权属的车库（包括专用车库和共用车库内的车位）等其他非住宅物业，应当依照本法子规定创立维修资金制度。
第四十九条 包管性住房依照规定实行维修资金制度。国有土地上房屋征收产权转变住房、城中村庄改造安设住房、农村庄新型社区住宅和用于销售的非单一业主的非住宅物业，参照本法子规定创立维修资金制度。
第五十条 未成立业主委员会的住宅小区，由社区居委会代行本法子规定的业主委员会的职责。
第五十一条 各地应当根据本法子规定，结合外地实际，制定具体的实施法子。
第五十二条 本法子自2020年7月1日起施行，有效期至2025年6月30日。
来源：山东省住房和城乡建设厅
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