预见2018丨胡裕华：有条件当然在限购区买房 四川房产在线  自媒体联盟   2018-01-11 18:50

[摘要]

2017年成都住宅市场限制政策频出，市场供应减少，整体销量下滑。商业市场迎来销售“风口”，商业、写字楼、公寓均取得比前一年更好的销售成绩，其中，公寓销量更是比前年多约105万平米。

一边是销量走高，一边是行业调整。传统百货关门、住宅楼不设底商、限制“商改住”……如何评价2017年成都商业市场的表现？2018年成都商业市场又将如何走？

针对成都商业市场变化，四川房产在线专访了第一太平戴维斯华西区董事长胡裕华先生，他用自己独到的见解回答了这些问题。

△第一太平戴维斯华西区董事长胡裕华

谈公寓乱相

商住人群混合存隐忧

四川房产在线：去年成都住宅市场严限，商业市场迎来销售“风口”。您认为现阶段商办物业在营销包装、服务运营以及投资等方面呈现出了哪些显著的特点？

胡裕华：去年成都住宅市场很好，基本不需要营销，这样的情况下，代理公司自然会将更多力量转去商办市场，这是一种被动的选择，是市场现实导致的。

至于商办物业营销的新办法，暂时还没有看到。

四川房产在线：去年成都公寓（办公产权）销量大涨，办公物业被包装成类住宅而备受市场追捧，那么放眼未来两三年内的公寓市场，当前的这部分公寓其租赁或转手又会面临怎样的市场环境？

胡裕华：整栋公寓卖给投资商经营是可行的，不管是基金还是运营机构。但现在很多公寓都是散卖的，后面很可能会变成商住楼，不管在管理上、服务上、还是硬件损耗上，都将遇到很大问题。

例如项目本身就是商业物业，可以进行商业经营，不能阻止其在公寓内的存在。可以想见，这种散卖的公寓会变成一个什么样的地方。

四川房产在线：有多少楼盘或者说公寓会出现这样的问题？

胡裕华：成都已经有部分项目出现这个问题，情况比较乱。楼盘名字就不方便说了，但一提到这个问题，相信了解行业的人脑海里都会浮现几个。

四川房产在线：这样的情况下，如何保障投资者利益？

胡裕华：首先投资者要清楚自己的目的，如果就是买来住的，那么住着舒服，辅以增值，就是他的利益。如果定义为单纯的投资，那就看投资回报，如何才能达到收益最大化。例如从租金回报来看，目前住宅投资回报约3%，办公楼回报约4%，投资者可根据自身情况进行选择。

四川房产在线：但是这两个不是同一级别的，只能买小面积商办物业。

胡裕华：投资小面积商办物业，最大的问题就是几乎都是小业主，所以很容易产生分裂，有人愿意租给酒店、有人愿意租给餐饮，有人愿意自己住……不要说住家和商业的冲突，商业和商业之间都有问题。

另外，物管也不知道怎么定位自己，到底是住宅物管？写字楼物管？还是商场物管？所以我对公寓是比较担忧的。但统一经营就不存在这个问题，可以整栋当办公楼，也可以整栋做服务式公寓。

谈产业配置

有条件当然买限购区房产

四川房产在线：老百姓投资渠道较少，公寓市场的火爆给家庭产业配置提供了一个新的课题，这种语境之下，家庭的产业配置怎么来做？2018年会面临哪些变化？

胡裕华：在中国投资渠道相对匮乏，股市调控，外汇管制，住宅四限的情况下，公寓是一个可能的选择，但也要看有没有选到对的公寓，包括会不会有刚刚说的商住楼的麻烦，还有公寓的区位、管理等因素，烘干，是统一经营还是分散出售？

另外我也注意到，越来越多机构及个人投资海外市场。随着经济不断发展，出国留学每年呈上升趋势，下一步可能就会考虑海外购房，在解决住房的同时还可以增值产业。但是需要通过专业的机构指导了解相应的政策法规，避免不必要的风险。

四川房产在线：去年成都住宅市场限购，催热了部分不限购区域，如视高、青白江，大厂人才，对于老百姓来说，面临两个选择，买限购区的不限购物业还是不限购区的住宅？

胡裕华：那就要先回答一个问题，为什么限购，房价不涨的话会限购吗？而且现在成都还有很多新盘限价，新房的价格明显低于二手房。如果非要这两个比，我觉得答案是显而易见的。有条件的当然买限购区的房，因为涨得快才限，如第一批限购的地方北上广，限购数年，房价都不知道涨了多少倍了。至于去视高、青白江买，那是被限购了没办法，但总好过不买或买不到。