中新网成都3月22日电(刘贤 刘忠俊)《四川省物业管理条例(草案)》(以下简称《条例》)立法听证会22日在此间召开。空置房是否应当全额交纳物业服务费、车位车库是否可以出租给业主以外的第三人、是否应该收取物业质量保证金等问题存在较大争议。  

　　据悉，截至3月10日，四川省法制办和省住建厅共收到社会各界有效资讯175份，书面意见29份，按照各方面代表都有适当名额的原则，从报名名单中遴选了16名作为听证陈述人，其中有业主、物业企业、房地产开发商、物业管理主管部门基层单位、律师、有关专家等不同群体的代表。另外还遴选了6名旁听人员参加听证会。

　　车位车库是否可外租

　　据四川省住建厅副厅长江小群介绍，车库车位的使用管理是目前物业管理的难点和重点，为了满足业主的停车需求，《条例》规定机动车停车位优先满足业主需要，在此前提下若有空余的可以出租给建筑区划外的单位，其车位设计的管理收费事项应由业主大会决定。

　　专家代表闻涛说，在首先满足业主的需要的前提下允许开发商将车位、车库出租给第三人是符合《物权法》规定的。只是在实践上最好是能用短期、零租的方式出租。一旦业主需要可以随时提供给业主，这样既缓解了业主的矛盾，也解决了车位资源有效利用的问题。

　　基层代表简乃军表示，临时租期应有一个期限，建议在6个月以内。基层代表李雁鄂则认为，临时租期一个月比较合适。而业主代表张谦提出按天出租即可。

　　律师表李宝平认为临时租期三个月比较合适，这样就照顾了原先承租人的相对稳定性。此外，大厂渔具城，他还表示担忧：若以业主买车这个事实作为解除合约的条件，实际上就是承认购买权优于承租全，法官拿到这个问题也头痛：租赁合同也是有效的合同，到底保护谁的权利。

　　律师代表邓再勇对此问题持有相反意见。他说，车位的外租与人们日益增长的车位需求之间必然造成矛盾。外租必然牵扯合同问题，租期长短都不好把握，出问题后谁来担责？担责将成为一个空话，故缺乏可行性。

　　空置房物业服务费是否应该全额交纳

　　专家代表闻涛认为空置房的业主仍应全额支付物业服务费。因为，无论小区的入住率高低，物业服务企业都要配备一定的人员服务。物业费是整体提供、集体消费，无法拆分。部分业主不入住，清洁卫生等费用可能会减少一些，但这部分费用占物业服务费用的总成本比例经过测算是微乎其微的。对空置房的打折也不符合调控房价涨幅过快的政策导向，是支持和鼓励资源浪费。

　　专家代表马聪也认为应全额交纳物业服务费。因为据法律规定，业主仅以未享受或者是无需接受相关物业服务为抗辩理由不交纳物业服务费的，人民法院不予支持。他还建议，未销售的房屋应由开发单位交纳服务费。

　　基层代表简乃军、李雁鄂，物业代表赖强、邱建国等也赞成全额收取空置房的物业服务费。其中，邱建国说，如果说空置房不收取物业服务费，物业管理企业就难以维系，或将造成物业管理质量下降。

　　而律师代表邓再勇和李宝平认为，大厂人才，空置房物业费应减半收取。

　　邓再勇认为，依据合同法只要入住就要交物业费，法律上属于秩序范畴。而空置房减半征收物业费在法律中属正义范畴。在正义和秩序发生冲突时应该优先考虑正义。他还提到，群租是成都市普遍存在的。由于群租使小区面临交通、车位、火灾、治安等一系列问题，导致小区的物业成本提高和小区业主的幸福指数的下降，根据公平原则理应增加物业费，具体操作如下：群租物业费的增收按照每户内承租户的数量成倍收取，群租物业费的分配，物业服务企业根据物业成本在物业费单户基准价上适当翻番，剩余的部分用于补偿本小区的其他业主。

　　李宝平表示，入住和不入住业主享受的物业服务是不同的，为了操作方便，建议空置房减半交纳物业费。

　　物业质量保修金监管制度

　　据江小群介绍，关于物业质量保修金的监管制度，应由开发企业承担保修责任，为解决开发企业保修的责任问题，《条例》规定了新建物业实行保修金监管职责，可以在保修金当中预支，物业工程质量保修建完以后，物业质量保修金本期余额及时退还给建设单位。

　　对该问题，基层代表、物业代表、业主代表等几乎一面倒的认为，应该收取物业质量保修金。