投资要点
        这篇报告重点讨论物业管理行业竞争格局的可能演变，和龙头物业管理企业的可能发展路径。
        物业管理企业成长的理论路径。物业管理企业成长要么依靠提升营收，要么依靠降低成本。提升营收的路径包括增加物业管理费收入或增加生活服务相关增值收入。增加物业管理费收入的主要路径包括提升物业管理面积和提升物业管理费。提升物业管理面积的主要办法包括从开发企业获得新房落成后物业管理服务资格，或通过并购/竞标手段获得存量房物业管理权。
        物业管理龙头养成第一阶段：价稳量升，重点争夺新房资源，在管面积扩大。新房年竣工面积规模庞大。而且，新房的物业管理费定价逐年提升，开发企业比较重视高品质物业管理品牌对于在售项目的正面价值推动，消费者则在高昂的房价面前对物业费水平并不敏感。因此我们认为，只要企业的品质可以获得开发商认可，拓展新房储备面积是成本较低，速度较快的发展路径。
        物业管理龙头养成第二阶段：价量齐升，烘干，存量房重定价和存量在管面积上升。由于不同物业管理公司服务品质差异可能越来越大，物业服务水平高低也越来越影响楼盘的销售价格，业主要求更换物业的可行性也越来越大，我们相信随着新房开发规模见顶，物业管理行业的竞争会逐渐转为争夺存量业主认可，竞标扩大管理版图。相比之下，我们认为并购存量的物业管理公司不是企业最佳发展路径。
        物业管理龙头养成第三阶段：收入来源拓展，消费升级背景之下的生活服务集成。生活服务价值兑现前提是足够高质量的基础服务。必须是在前两个阶段表现足够优秀的物业管理公司才有可能突破。也只有把养老、医疗、共享停车、早教、产业管理等生活服务纳入考量，物业管理行业才存在规模经济。我们认为，教育、房屋代管和代为短租以及专科的社区诊疗，可能是物业管理公司最可能寻求进步的生活服务细分领域。
        风险提示：市场竞争日趋激烈的风险，物联招聘，人工成本上升的风险。
        看好高品质物业服务提供者，推荐绿城服务。在物业管理企业成长的任何一个阶段，最重要的都是物业服务的品质。品质是生产力，品质是宣传书。
        只有高品质的企业，业主社区，才能最终成为物业管理行业的龙头。绿城服务是业内高品质服务企业的代表。2017  年来，公司拓展园区生活服务努力初见成效，和中小开发企业合作积极拓展储备面积，我们继续推荐绿城服务。