随着城市化进程的不断推进和房地产市场的快速发展，物业服务这一新兴行业已走进千家万户，物业服务收费问题群众关注度日益提升。为进一步规范滕州市物业服务收费行为，实现业主、物业使用人和物业服务企业的共赢，笔者尝试从以往物业收费专项检查和日常受理举报查处的案件入手，分析当前物业服务收费存在的主要问题及原因，探讨完善物业服务收费的思路，以其促进物业服务行业的良性发展。

　　一、滕州市住宅物业服务和收费现状

　　住宅物业服务收费，是指物业服务企业按照物业服务合同的约定，对住宅小区内的房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、维护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序，业主社区，业主社区，向业主或者物业使用人收取的费用。住宅物业服务收费根据住宅的种类、特点及物业服务阶段，分别实行政府指导价和市场调节价。

　　目前，滕州市普通住宅物业基本为前期物业，实行政府指导价管理。初步统计，城区共有67家物管企业，收费率大都在60%—70%之间，能够达到90%以上的占比很低。

　　二、存在问题及原因

　　1.部分物业服务企业举报件多发，存有乱收费行为。上房初期，主要体现为：契税、维修基金、燃气初装费、有限电视初装费、装修保证金、垃圾清运费等名目繁多的收费让购房者满头雾水；入住后，除收取物业服务费外，还有水电费、门禁卡、蓝牙卡押金、自来水二次加压费、电梯运行费等。上述收费项目，有的是在征收单位的授权下才能收取，有的是必须向业主提供服务才可收取，有的是征求业主意见的情况下可以收取工本费，有的已经包含在物业服务费中，不能另行收取。主要原因是物业服务企业对收费政策一知半解，不认真学习研究，对待业主咨询态度生硬蛮横，宣传服务意识差。

　　2.物业服务收费困难，收缴率不高。造成收费难的原因是多方面的。一是部分小区开发建设单位遗留问题严重。问题主要包括变更规划、配套设施不落实、房屋及附属设备质量不合格等。这些问题遗留到物业管理阶段并长期得不到解决，致使矛盾集中到物业公司身上，业主以拒缴物业服务费来与物业服务公司实行对峙。二是业主对物业管理服务的消费观念尚未完全形成。有些业主却认为物业公司的工作不仅仅是保洁、保安、绿化，应无所不包，要求物业企业无偿为住户室内提供一切服务，一旦服务得不到满足，就以此为“借口”，拒交、少交、欠交物业服务费。

　　3.部分物业服务企业服务质量不到位，存在重收费轻服务的现象。特别是一些老旧小区，物业管理机制尚不够健全，服务人员责任心不强、缺乏客户意识，服务质量差、服务不到位，导致住户有意见而拒绝缴纳物业费；另一方面大部分小区入住率不够，也使物业收费不到位，而物业管理的成本却逐年上升，倒挂现象越来越严重。为了降低管理成本，有的物业管理企业便削减保安、保洁力量，使小区治安、环境受到严重影响，服务质量的下降又频频导致居民不满意而拒付物业费，物业管理企业难以维系日常运作，由此形成“恶性循环”。

　　4.业主对物业服务收费及公共收益情况缺乏知情权。从滕州市来看，各物业服务公司都能做到明码标价收费，能在小区醒目位置公示服务项目内容、收费标准、收费依据等等，但对物业服务收费的收支情况，公共收益情况，物业服务公司没有严格按照严格规定“每半年在物业管理区域显著位置公告共有部分收益的收支项目”，侵犯了业主的知情权和监管权，有的物业企业对小区内公共设施经营的收益当做自己的合法收入，侵犯了业主的合法权益，引起业主不满。

　　三、几点建议

　　物业服务作为一个新生事物，必然要经历一个逐步适应、完善、习惯、发展的过程。如何应对和解决滕州市物业管理收费难、质价不符、公共收益不透明等问题，推动物业服务向规范化、专业化方向发展，建议：

　　1.加大物业服务收费宣传力度。定期对物业服务企业管理人员开展座谈会或举办培训班，深入解读前期物业服务收费政策及相关知识，提高物业服务企业的执行力，做好服务，实施收费；通过广播、电视、报纸、网络等多种形式向业主宣传讲解《枣庄市住宅物业服务收费管理实施办法》及相关政策，使广大业主了解自己的权利和义务，树立“花钱买服务”的物业消费意识，明白不缴、少缴和欠缴物业服务费不仅损害了物业企业的利益，也损害了广大业主的利益，使物业管理的观念逐渐深入人心。