我国的物业管理行业始于 20 世纪 80 年代，1981 年成立的深圳市物业管理公司标志着我国物业管理行业的诞生。改革开放以来，随着我国城镇化进程和房地产行业快速发展，物业管理行业得到了快速发展。2003 年，国务院颁布并实施的《物业管理条例》标志着行业法律法规体系建立及规范运营进入新的发展阶段。

物业管理行业规模

根据前瞻资产研究院《物业管理行业发展前景与投资战略规划分析报告》报告显示，截止2014 年底全国物业服务企业约10.5 万家，全国31 个省、直辖市、自治区物业管理面积约为 164.5 亿平方米。近年来，随着“互联网+”等新技术的发展和社区经济的兴起，物业服务企业不断整合社区物业资源，拓展和丰富社区服务，提升服务质量和价值，在发展社区经济中的价值凸显。物业管理行业已成为潜力巨大的现代服务业之一，物业服务企业正向现代社区综合服务商发展。

截止到2016年末，全国物业管理面积为185.1亿平米，尽管行业整体集中度依旧偏低，但百强房企市场占有率延续上升态势。16年百强企业管理面积总值达到54.50亿平米，占全国物业管理面积的29.44%，较15年提升1.02个百分点，行业集中度进一步提升。

16年百强企业管理面积均值为2725万方，同比增长15.40%，连续三年复合增长率达到25.6%。TOP10企业市场占有率快速提升至10.18%，较上年提高2.54个百分点，业主社区，强者恒强态势持续加剧，在管项目数量均值为166个，同比增长7.59%，呈持续增长趋势。

全国物业管理面积(亿平米)及百强企业市场占有率

数据来源：前瞻资产研究院整理

经营绩效提升明显

在物业管理行业进入跨界融合、创新发展的大背景下，物业服务企业通过提高绩效，发展创新业务，明显提升了经营绩效。行业百强企业在 2016 年实现的营业收入均值为 6.28 亿元，同比增长达 16.10%;在 2016 年实现的净利润均值为4,578.98 万元，同比增长达 16.90%，业主社区，净利润均值在 2012 年至 2016 年的复合增长率达到 32.12%。

中国物业管理行业百强企业净利润均值情况

数据来源：前瞻资产研究院整理

我国物业管理行业虽然已经进过超过30年的发展，但仍处于初级发展阶段，政策法规建设还需要进一步完善。主要特征包括行业效率地、风险高、物业定位失衡以及行业主体成熟度低。这些行业所暴露出来的问题都需要新的商业模式、政府法规配套完善以及品牌企业的出现来逐步解决。

我国物业管理行业发展中的问题

数据来源：公开资料整理

盈利模式多元化和立体化

物业服务企业积累了规模巨大的物业资源、业主和住户资源，具备发展创新业务和拓展多种经营服务的基础。根据报告，行业百强企业在 2016 年的多种经营均值为1.09 亿元，业主社区，同比增长 9.98%，占行业百强企业 2016 年营业收入的比例为 17.28%，同比增加0.55 个百分点。

行业百强企业开展多种经营服务涵盖社区服务、顾问咨询服务及企业自身整合自身优势资源开设的其他多元特色服务。2016 年，行业百强企业的社区服务均值为5,191.56 万元，占多种经营服务收入的比例为 47.84%。其中，房屋经纪服务和社区电商服务是大部分行业百强企业开展多元业务的重要方向，两者对应的收入在多种经营收入中的占比分别为 8.25%和 6.82%。同时，基于自身技术优势和丰富的管理、运营经验，2016 年行业百强企业顾问咨询服务收入均值为2,209.45 万元，占多种经营服务收入比为 20.36%。

行业发展趋势

新技术应用快速增加

传统的物业服务企业盈利主要依赖物业服务费收入，在近年人工成本的不断上升情况下，面临盈利困境。随着机械化、资讯化、智能化等新技术应用的推广和普及，物业服务企业一方面通过新技术应用对传统物业服务在软硬件方面进行机械化、资讯化、智能化升级，对设备设施进行实时全远程监控、自动维护及节能改造等，大幅降低企业管理、运作、能耗及物耗方面的成本，实现物业管理成本的有效降低;

另一方面通过高科技手段的引入，使复杂业务和重复性作业变得扁平化、智能化和标准化，降低企业人员数量和劳动强度，降低企业的人工成本。物业服务企业从而实现在有效控制成本费用等情况下扩大有效管理半径，提升企业的品牌输出和管理能力，提高经营绩效和盈利水平。

创新加速行业转型升级