开头声明

　　利润出现快速增长。公司2017H1收入1.67亿元，同增19.87%；毛利率29.03%，同降4.62pcts，主要系公司新接项目前期能源费耗费和人工成本支出增多；归母净利润为0.11亿元，同增94.90%，主要系公允价值变动收益大幅增加，税金及附加减少，管理费用和销售费用率减少；扣非归母净利润为0.11亿元，同增170.40%，报告期内非经常性损益主要系收到政府补助30.10万元和相关所得税影响；归母净利率为6.87%，同比增加2.64pcts，主要系公司2017年新项目相继交付致使物业管理面积增加。2017年5月25日公司向全体股东每10股转增17.97股。

　　第一物业是具有一级资质的绿色科技物业管理服务提供商。公司主要为客户提供绿色运营服务和绿色社区前期介入服务，主要面向社区业主，商户和开发商，通过直销模式开拓业务。公司2016年收入为3.03亿元，同比增加30.54%；扣非归母净利润为4031万元，同比增加42.02%；毛利率36.19%，同比增加11.07pcts。公司2016年营业收入中综合性物业管理收入、其他收入分别占98.42%和1.58%。

　　商业模式：绿色传承，打造社区服务生态圈。（1）深耕18年，研发绿色科技4大主系统，8大子系统，13项专利。第一物业开创四大绿色科技主系统即绿色科技能源云平台、BIM 模型应用、能源自控系统、移动互联+大数据，八大绿色科技子系统即绿色节能照明系统、绿色太阳能节能系统、绿色电梯节能系统、绿色节水系统、绿色环保承诺书、绿色前期介入工作、绿色噪音零干扰系统、绿色废弃物处理系统。截至2017年6月，公司拥有13项专利和1项软件著作权。（2）携手当代置业，致力成为绿色全生命周期生活方式运营商。全生命周期意味着从居住到社区开始，社区可以满足一个人或者家庭的大部分需要，比如教育，养老，运动，餐饮等，而第一物业从物业服务提供者转型为生活方式引领者。

　　项目外拓：减少对于关联项目依赖，积极开拓独立项目。（1）非关联开发商项目进展：2017年上半年，新增非关联方项目4个，新增管理面积约32.14万平方米，约占半年度新增管理面积的32.92%。2016年，新增非关联方项目14个，新增管理面积约110万平方米，约占年度新增管理面积的59%。（2）外部拓展项目进展：公司在进驻城市树立标杆项目，物联招聘，通过向开发商、业委会或服务采购方推广、引导参观标杆项目的形式，提高项目获取概率。2017年上半年公司外部拓展主要获取了颐和天璟家园、望城学府星城等开发商类型的项目，以及金华苑等业委会类型的项目。

　　服务质量：多项标准化流程文件和缺陷反馈数据库做支撑。（1）8份里程碑执行表，1200余分标准化文件：截至2017年6月，公司拥有8份里程碑执行表，制定1200余份标准化指导文件支撑绿色质量体系。公司对物业管理相关的节点进行梳理，形成16个关键节点的“一级流程与标准化”以及明确100项重点工作的“二级流程与标准化”，以此保障公司整体运营工作的有序开展。（2）自行开发多项办公系统和数据库：公司通过总结、分析、逐步积累完成标准化缺陷反馈图集万余页，形成前介缺陷反馈数据库；自主开发综合性办公系统APH，强化客户关系模块管理，为服务体系提供保障。

　　风险因素。控股子公司、分公司管理风险；产业负债率较高风险；资金管理风险；业务分包协作风险；未决诉讼风险。

　　估值分析。公司2015/2016收入2.32/3.03亿元，净利润为0.30/0.41亿元。总股本为3200万股，目前公司处于协议转让阶段。

　　本文节选自中信证券研究部已于2017年9月3日发布的报告《第一物业（837498）2017 年中报点评——绿色科技物业，打造社区生态圈 》，具体分析内容（包括相关风险提示等）请详见相关报告。

　　若因对报告的摘编而产生歧义，应以报告发布当日的完整内容为准

　　特别声明

　　关于使用本资料的注意事项以及不当使用可能会带来的风险或损失。（1）本资料的接收者应当仔细阅读所附的各项声明、资讯披露事项及风险提示，关注相关的分析、预测能够成立的关键假设条件，关注在关键假设条件下投资评级和证券目标价格的预测时间周期，并准确理解投资评级的含义（如：给予个股“买入”投资评级，并不等同于建议在当前时点/当前价位执行买入的投资操作）。（2）以往的表现不能够作为日后表现的佐证或担保。投资者不应单纯依靠所接收的相关资讯而取代自身的独立判断，须自主作出投资决策并自行承担投资风险。（3）投资者在进行具体投资决策前，全国企业公司信用征信管理平台，还须结合自身情况并配合其他分析手段。投资者在使用该项服务辅助进行具体投资决策时，还需要结合自身的风险偏好、资金特点等具体情况，业主社区，并配合包括“选股”、“择时”分析在内的各种辅助分析手段形成自主决策。（4）为避免对本资料及其对应的证券研究报告所涉及的研究方法、投资逻辑及其关键假设、投资评级、目标价等内容产生理解上的歧义，进而造成投资损失，在必要时应寻求专业投资顾问的指导。

　　日正式外发的报告：《第一物业（837498）2017 年中报点评——绿色科技物业，打造社区生态圈》