随着我国新型城镇化进程的不断加快，物业管理在现代城市治理和社会治理中的地位和作用日益突显，成为社会各界高度关注的热点民生议题。《中共中央国务院关于加强和完善城乡社区治理的意见》明确提出：“改进社区物业管理是城乡社区治理亟待补齐的短板。”近年来，业主与物业企业之间的矛盾冲突日益突出，物业纠纷案件大量增长，其背后涉及的核心问题就是物业费问题。“物业费”与每个业主的切身利益密切相关，是物业服务管理领域最为集中的矛盾聚集点，也是监测社区物业服务管理状况的“晴雨表”和“风向标”。

　　一、城市社区物业费的双重困局

　　从现实情况来看，目前，城市社区物业费运行普遍陷入“双重困境”。

　　（一）物业费收缴难

　　物业费收缴难是当前住宅小区普遍面临的最大难题。 2013年，北京市对2740个物业项目调查显示，物业费平均欠缴率达到21.51%，且84.6%的物业企业处于亏损状况；[1]2013年，武汉市对全市1700多个住宅小区的物业服务调查显示，物业收费率达到80%的小区仅占比38.42%，不足四成。[2]从总体上来看，我国城市住宅小区物业费平均收缴率一线城市,二线城市,三、四线城市依次降低，能维持80%的水平就算比较高的，能达到90%以上的还比较少。大量老旧小区的物业费收缴率则更低，一般能维持在40%左右就算较好的。物业费收缴难，从企业到小区到行业，呈现一种不断弥漫扩散的趋势。

　　（二）物业费调价难

　　物业费调价难早已经成为一个突出问题，经历了一个发展变化的过程。物业费的调价，在早期阶段，主要表现为以业主维权为诉求导向。物业服务的内容、标准、财务不透明是最大的问题，特别是质价不符、虚假收费等问题，使得业主要求“拧干湿漉漉的物业费”，比较典型的案例就是“美丽园事件”。[3]近些年来，随着物价和人力成本的刚性上涨，物业费调价主要表现为涨价难。大量小区的物业费价格十多年没有调整过。不论是 “降价”，还是“涨价”，现实中都很难实现。这体现了物业服务价格“稳定性过强”和“敏感性过弱”的重要特征，实质上是一种以价格机制为核心的市场失灵。[4]

　　（三）物业管理危机

　　物业费是物业公司的主要收入来源，直接关涉企业的生存和发展。物业费，既收缴难又调价难，必然会导致两者之间的恶性循环，引发物业管理危机，进而严重影响和危及物业管理行业的健康发展。

　　1.物业抛盘频发。物业抛盘是一个住宅小区物业矛盾纠纷的集中总爆发。这种现象一直伴随在物业管理成长和发展的过程之中。在早期阶段，特别是2003年国务院颁布《物业管理条例》前后，物业抛盘的发生多因业主维权斗争所致，特别是业委会试图解聘物业企业，带有报复性抛盘的意味。在2007年我国《物权法》颁布之后，特别是后物权法时代，物业抛盘虽然也包含业主维权的斗争因素，但主要矛盾焦点转移到物业费收缴和调价问题上。这在老旧小区体现得非常明显。不少企业因无法维系经营和生存而被迫主动选择撤离小区，一些小区甚至陷入无人管理的混乱状态。[5]

　　2.物业暴力多发。在物业矛盾纠纷中，业主与物业公司之间的暴力冲突占据相当高的比例。主要有两种表现形式：一种是“硬暴力”，体现为各种肢体上的冲突，对身体造成直接伤害；另一种是“软暴力”，物业企业通过非法手段对业主进行心理恐吓。软硬兼施是物业暴力的基本特征。物业费问题则是物业暴力频发的重要诱因。围绕物业费问题进行的业主维权，常常与物业暴力相伴相生，特别是业委会成员和积极分子通常会成为首当其冲的打击对象。物业暴力的频发多发，不仅严重削弱了社区的安全感，而且恶化了物业管理的生态秩序。

　　3.物业服务缩水。在物业费收缴率欠佳、物业费价格又长期难以上涨的情况下，许多物业企业提供的服务缩水成为一种明显趋势。最直接的体现就是“保安用工”：不仅保安人数减少，无法提供24小时巡逻，而且在保安招聘上逐渐从“年轻人”变成了“老头儿”或“大孩子”。这也导致了物业管理行业的深度洗牌，一些小型、劣质、老式的物业企业逐渐被市场竞争所淘汰；同时，也使得物业服务的价值理念和专业化程度出现一些新的重要变化。许多物业企业在运营上基本停留在“成本维持型”服务，而非“质量享受型”服务。这就影响到物业管理行业的资产转型升级。

　　二、城市社区物业费困境的多维剖析

　　作为一个结构性的社会问题，城市住宅社区物业费收缴难、调价难的背后，有着深刻的制度、组织和体制上的原因。

　　(一)物业管理的本质特性

　　物业费是因物业管理行为和产品而产生的。要理解物业费的困境，有必要深入认识物业服务管理的本质特性。