几名物业人员围攻业委会工作人员 业委会供图

 
 

　　10月11日，在时光澔韵小区的新物业选聘宣传会上，小区老物业人员突然出现，并对业委会成员动起了手。现代快报记者从时光澔韵小区业委会和“动手”的向正物业处了解到，物业工作人员打人确有其事，物业公司也愿意就此事向业委会道歉，但他们认为，小区业委会在合同期内公然选聘新物业，是导致冲突的诱因。小区业委会则表示，根据双方于2013年10月签订的合同，双方关系已经自动解除了，不需要另行告知。

　　现代快报见习记者 邓月

　　事件回放

　　打了我一巴掌

　　还逼我们删掉照片

　　10月11日上午9点半左右，时光澔韵小区11栋的住户朱先生，看到楼下广场上演闹剧，“当时物业这边有十几个人，业委会的只有几个人，我看见双方纠缠在一起，最后物业还把一个业委会的人架走了。”

　　小区业委会成员李先生告诉现代快报记者，10月11日，小区新物业的选聘会现场，来了好几家备选的物业公司。上午9点半左右，向正物业的人来阻挠选聘会，威胁到场的物业公司离开。“我上前阻止，他们上来就打了我一巴掌。后来，物业还来了好几个人，把正在拍照留证的业委会秘书架走了，逼他删掉了手机里的视频和照片，直到派出所到现场调解才把人放出来。”记者了解到，在当天的冲突中，业委会有好几名工作人员被打了。

　　对此，物联招聘，向正物业管理有限公司总经理吴涛没有否认，他表示，“我们的工作人员动手了，确实不对，应该道歉。但和小区的物业合同还没有到期，他们怎么能公开选聘新的物业公司呢？”

　　业委会

　　根据合同和满意度调查，自动解约

　　记者了解到，这已经不是时光澔韵小区第一次换物业公司了。2013年，由于不满开发商的物业公司，小区也组织了一次选聘会，当年向正物业在几家物业公司中脱颖而出，和小区签订了为期三年的物业管理服务合同，物联招聘，合同截止时间为2016年10月19日。为什么合同期还没满，小区业委会就要寻找新的物业公司了？

　　业委会副主任张涛告诉现代快报记者，在向正物业管理小区的这两年间，业主们对物业的工作非常不满。“消防、房屋维修、公共收益的分配，存在很多问题。”今年6月，业委会对小区居民做了一次物业的满意度调查，收到1000多份有效问卷，调查结果显示小区业主对物业的满意度不足50%。

　　张涛表示，双方签订的物业管理服务合同中有一条，业委会或第三方组织，每年有权组织1-2次物业满意度调查，如果满意度低于60%，则双方自动解约。“根据我们今年6月份公示出来的满意度调查结果，我们和向正物业已经自动解约了，召开新物业的选聘会是理所当然的，不需要告知原物业。”

　　物业

　　对满意度调查存疑，且没有提前告知

　　对此，吴涛表示，“我们对满意度调查采取的方式有质疑，这个调查是否覆盖了小区的全体居民？我们不得而知，所以不能承认这个满意度调查的有效性，自然也就没有解除合同一说。”同时，根据江苏省物业管理条例的第五章第56条，吴涛认为，小区如果决定更换物业，应该提前三个月告知物业公司，并在小区明显位置公示。“他们都没有做。在此之前，我们双方也有过交涉，但还没达成一致意见。这次他们单方面召开这样的新物业选聘会，令人不解。”

　　对业委会的诸多指责，吴涛也很无奈，“我承认我们的工作确实有不当的地方，但是物业的工作本就不可能完全避免指责。这次动手打人做得不对，我们也愿意向业委会和业主道歉。但是业委会一直声称合同关系已经解除，我们不认可，如果有需要，可以走司法途径解决。”

　　街道

　　曾对双方进行过调解，建议走司法途径

　　冲突当天，赛虹桥派出所对业委会和物业做了调解。而据了解，就此问题，时光澔韵小区的业委会和向正物业，9月份就曾到赛虹桥街道物业科进行过调解。当时负责调解的物业科科长夏为民告诉现代快报记者，“时光澔韵小区已经不是第一次更换物业企业了，我们还是希望小区在不更换物业的情况下，改善小区的管理。当时的调解结果是，由物业方面对小区存在的问题出具一份详细整改方案，并制定整改目标，业委会同意之后，由业委会监督执行三个月的时间。如果三个月之后，效果仍不理想，再选聘新的物业公司。”但双方10月11日发生的冲突表明，街道物业科的调解，并没有解决双方的问题。

　　夏为民表示，双方矛盾的症结在于，业委会根据合同，认为他们和物业公司的合同关系已经解除了，而物业公司则根据江苏省物业管理条例，认为双方的合同关系没有解除。“对这个问题，我们街道物业科没办法判断是非，只能建议他们走司法途径。”

　　就此，现代快报记者咨询了江苏诺法律师事务所律师张世亮，他认为，在合同和江苏省物业管理条例产生冲突的情况下，应该以合同规定为准。“江苏省物业管理条例的这项规定，是为了维持稳定的一项指导性规范，根据民法的原则，当事人之间的意思自治，只要不违反强制性的法律规定，应该以当事人之间的意识自治为准。不过具体问题还要具体分析。如果物业公司对业委会出具的满意度调查存在疑问，可以要求业委会进行公示，或者自行调查，而不应该采取打人的方式，这已经触犯治安管理处罚法了。”

　　现状

　　业委会更换物业缺乏详细规定，矛盾频发


　　记者了解到，在规范物业管理区域，一般有以下几个：国务院2007年颁布的《物业管理条例》，江苏省2013年5月开始施行的《江苏省物业管理条例》，以及南京市的《南京市物业管理办法》。夏为民表示，在实际操作中，物联招聘，省内还是以《江苏省物业管理条例》为准，以《南京市物业管理办法》为补充。“根据现在的规定，业委会成立之后，如果经过业委会调查，全体小区业主三分之二以上同意，就可以更换之前的物业公司。但业委会的这个调查应该怎么操作？怎么公示？由谁监督？物业公司如果对此不满，又该怎么维权？这一块暂时没有具体规定。业委会是一个自治的组织，街道也只能调解。”

　　“现在南京各个区都出现了这样的现象，就是小区一旦成立业委会，十有八九要更换物业公司。”夏为民说，“矛盾频发，往往只能走司法途径解决。”