2018年6月1日，由中国指数研究院和中国房地产TOP10研究组主办，中国指数研究院承办的“2018中国物业服务百强企业研究成果发布会暨第十一届中国物业服务百强企业家峰会”在北京举行。

物业服务企业A股上市及购并发展之道

未来几年，物业管理行业将达到1.2万亿的市场规模，发展前景十分广阔，因此也逐步成为资本市场的宠儿。去年国内A股市场经历了一些变化，尤其在审核标准、企业利润要求、门槛上做了一些隐性的提升。证监会IPO审核关注要点就物业企业自身而言，比较突出的首先就是规范的问题，第二就是关联交易。整体来看，在坚持质量第一和市场稳定运行的前提下，保持新股发行的常态化。2017年南都物业的上市开创了一个新篇章，成为国内A股市场物业服务企业的第一家，上市后南都物业的业绩获得30%左右的增长，这对于新上市公司来说是非常难能可贵的事情。而并购相对来说比IPO则宽松很多，并且时间方面、费用方面都有很多优势。IPO国内券商收费比较高，而且操作周期比较长;并购操作周期一般半年，而且收费比IPO要低很多。现阶段物业类公司在A股首发上市难度较大，审核风险较高。而赴美股或港股上市虽然审核方面较A股宽松，但股票估值远不及A股，如果公司没有突出的亮点，也很难受到投资者的青睐。新三板的融资能力、交易活跃度更是远不及A股、美股和港股，同时还要披露公司财务资讯，支付公司规范运作的隐形成本。此时，以并购重组的方式进入我国A股资本市场，是中小物业公司发展的明智选择。

物业“高估值”背后，业主社区，资本市场眼中的行业未来在哪里

首先，物业管理行业依附于房地产行业，物联招聘，但是有别于房地产行业，特点如下:一是轻产业模式，物业管理行业是轻产业模式，不需要大规模资本投入，负债率非常低;二是持续性收入，物业管理行业跟房地产大有不同，物联招聘，客户粘度非常高，基本上续约率到98%以上，每年都是增量发展趋势，这是一个持续性收入模式，受资本市场青睐。三是周期风险、政策风险低很多。

其次，资本市场喜欢体量大增长快的企业，具体而言，一是主营业务规模-物管，主要的度量参数是合约面积和在管面积，面积主要来源于新房和存量;二是收入多元化，分为2B和2C端，2B端在资产链上给房地产商提供增值服务，在香港的上市规则属于关联交易，香港联交所很看重，基本上都是企业在给自己兄弟公司做增值服务，2C端就是小业主端，资本市场期望值非常高，但目前处在摸索阶段;三是打造优质品牌，实现盈利能力突围，越挣钱资本市场越喜欢，容易获得相对高的市盈率。

最后，物业管理行业发展方向将通过战略扩张、业务扩张及人工智能、大数据、区块链等科技方面实现自身发展。

物业服务百强企业发展与上市之路

物业服务企业与资本市场对接是非常具有意义的。首先，通过上市股权激励计划可以吸引优秀人才，为公司长期业绩稳定增长提供持久动力。其次，与资本市场的对接将使物业管理企业接触到更多样的资金来源，从而获得其在丰富产品及服务组合、实现业务多元化的过程中必不可少的资金保障。最后，与资本市场的对接将进一步推动物业管理行业兼并收购的浪潮，令强者愈强，并最终实现行业的整合及重塑。

在企业选择上市路径可选A股、H股及红筹股。目前，香港联交所和中国证监会在审核方面有较大差异，香港联交所对于关联交易的监管相对比较宽松。中国证监会对于关联交易的独立性审核要求严格，关联交易比例一般不能超过30%。相比关联交易，中国证监会更关注依赖性，如果绝大多数项目都来自地产开发商，即使关联交易比例非常低，也会影响到审核。与此同时，募集资金的用途也有所差异，香港上市的募集资金可以用于并购，但需要在招股说明书里写明并购标的筛选标准、理由，及发展战略。而在A股除非有非常明确的并购标的，否则募集资金用途就不能用于并购。

港股已形成物业管理板块，2014至2018年先后有7家物业服务企业在香港上市，并且获得良好估值，未来物业管理板块将会受到越多投资者以及市场参与人士的关注。