什么是物业管理早期介入

指房地产开发单位邀请拟从事前期物业管理的有关人员参与该项目的可行性研究，从物业管理角度对物业规划、设计、设备选用、功能布局、施工监管、验收接管、销售和租赁提出建设性意见，充分反映住户要求和物业自身要求，力求使用户入住之前的各种前期工作与用户使用的实际需要及日后物业管理工作相适应。

管理规定

摘自《物业管理条例》

第二十一条　在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的前期物业服务合同。

第二十二条　建设单位应当在销售物业之前，制定临时管理规约，对有关物业的使用、维护、管理，业主的共同利益，业主应当履行的义务，违反临时管理规约应当承担的责任等事项依法作出约定。

建设单位制定的临时管理规约，不得侵害物业买受人的合法权益。

第二十三条　建设单位应当在物业销售前将临时管理规约向物业买受人明示，并予以说明。

物业买受人在与建设单位签订物业买卖合同时，应当对遵守临时管理规约予以书面承诺。

第二十四条　国家提倡建设单位按照房地产开发与物业管理相分离的原则，中国物业搜索，通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业服务企业。

住宅物业的建设单位，应当通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业服务企业；投标人少于3个或者住宅规模较小的，经物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门批准，可以采用协议方式选聘具有相应资质的物业服务企业。

第二十五条　建设单位与物业买受人签订的买卖合同应当包含前期物业服务合同约定的内容。

第二十六条　前期物业服务合同可以约定期限；但是，期限未满、业主委员会与物业服务企业签订的物业服务合同生效的，前期物业服务合同终止。

第二十七条　业主依法享有的物业共用部位、共用设施设备的所有权或者使用权，建设单位不得擅自处分。

第二十八条　物业服务企业承接物业时，应当对物业共用部位、共用设施设备进行查验。

第二十九条　在办理物业承接验收手续时，建设单位应当向物业服务企业移交下列资料：

（一）竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料；

（二）设施设备的安装、使用和维护保养等技术资料；

（三）物业质量保修文件和物业使用说明文件；

（四）物业管理所必需的其他资料。

物业服务企业应当在前期物业服务合同终止时将上述资料移交给业主委员会。

第三十条　建设单位应当按照规定在物业管理区域内配置必要的物业管理用房。

第三十一条　建设单位应当按照国家规定的保修期限和保修范围，承担物业的保修责任。

案例分析

缺乏前期介入，物管查验问题多

接到公司的安排来到山东烟台，物联招聘，对某项目进行物业管理“前期服务”工作，这个项目总建筑面积为688,972平方米，第一期工程共9幢36个单元，总建筑面积约18万平方米左右。

该项目原计划为2013年6月交房，由于冬天大雪时间到4月份，延迟了交房。截至6月份只有28号一幢大楼进入到电梯安装阶段，还有两幢依然是封顶原状。物业管理人员对7幢大楼33个单元的1,196户住宅进行逐户检查，发现了以下14种类型共计1,423个问题，总体情况为：

1、有4个单元的电梯机房没有开窗，其他单元的电梯机房不开对口窗；主要是在电梯运行高峰时不能降温，容易造成停车的几率太多；

2、楼梯过道高于电梯厅通道5cm-25cm不等，这样大风雨天气和室内管道爆裂时很容易进水到电梯；

3、电梯厅通道和楼梯通道的窗户上没有预留排水孔，大雨天气时雨水很容易从窗户进到楼梯，再进到电梯；

4、有8个单元卫生间将原来设计的排气管道预留孔堵上了一个，合并为一个排气道，这样会造成隔墙与排气抽油烟机之间的空隙漏气，增加室内嗅气；

5、屋顶天台和店面露台漏水；

6、有6个单元的排气管道和排烟管道与窗户、下水管道并列，无法安放排气扇和抽油烟机；

7、外墙大理石采取干挂工艺，但没有安放角钢，实际上是点挂，容易造成脱落；

8、排烟道反装的房间有91处；

9、没有安放隔烟槽的房间有42处；

10、没有开孔的厨房排烟管道393处；

11、没有开孔的卫生间排气管道有512处；

12、反装的排气管道有109处；

13、没有安放隔烟槽的卫生间有23处；

14、其他问题如玻璃与空调外机排水管无开孔、水泥墙面凸起、外高内低、空鼓脱落等。