（原标题：开发商：自持物业，如何赢利）

4月26日，杭州的土地出让上演了一场开发商争抢自持房的战争。其中，位于半山田园的C2-05地块创下了开发商竞拍自持房的最高纪录——“100%自持”。这也意味着，竞得者招商地产拿到这块地全部不能销售，只能用于出租。

C2-05地块是商业用地，开发商自持100%的面积，这意味着传统以建造和销售房子为主营方向的房地产开发商，角色转向了“房东”。作为继北京、上海、广州之后出台土地出让自持规定的城市，杭州的开发商们将面临一个全新课题：100%自持拿地，如何赢利？

虽然条件苛刻

争抢依旧激烈

3月24日，杭州发布土地新政规定：当溢价率达到50%时地块所建商品房屋须在取得不动产登记证后方可销售；溢价率达到70%时锁定限价，转入竞报自持比例；当有两个或两个以上的竞买人投报自持面积比例为100%时，转入投报配建养老设施的程序。

据悉，这是土地新政出台后的首次房地产开发用地出让。让人吃惊的是，虽然条件苛刻，但5宗出让地块有3块溢价率突破70%进入竞报自持比例程序。而战线拉得最长的是半山田园商地，拍卖耗时1小时，不仅自持比例达到100%，还要配建2500平方米的养老用房。整个竞拍过程，开发商们大有你方唱罢我登场的架势，拼自持比例、拼养老配建，全国企业公司信用征信管理平台，拿地热情高涨。

半山田园地块是一宗商地，出让面积20656平方米，容积率1.5。这块地吸引了7家开发商报名，其中包括德信、景瑞、广宇、招商等。首轮出价就达到了上限价格，溢价率70%。竞拍现场一度陷入胶着状态，广宇、德信、招商三家房企你追我赶。经过33轮报价，中国保安，招商投报自持100%。随后，这宗地块转入投报配建养老设施，经过8轮报价，招商投报配建2500平方米养老用房，并竞得半山田园地块，总价29182万元。

值得关注的是，同日出让的翠苑商住地和桃源宅地，虽然最终也要求开发商自持部分面积，但自持比例分别为16%和20%，远小于半山田园地块。记者看到，中国物业搜索，半山田园地块最终竞得楼面价为9418元/平方米，溢价率为70.01%。如此高的溢价率，所建物业又不能出售，开发商拿这块地到底图个啥?

住宅限购之后

低总价地受捧

其实，杭州商业地块的走强自今年以来便初露端倪。

据杭州市国土资源局官方网站显示，今年以来，杭州主城区共出让商业用地8宗，溢价率基本都在50%以上，而去年，杭州主城区共出让16宗商业用地，溢价率大多数为零。

中豪房产副总经理高银华认为，商业地走出强势行情和眼下宅地市场的火热不无关系。一方面是宅地被限购，另一方面，宅地地价高涨，一宗宅地总价动不动30亿元以上。不少没有大资金拿地的开发商转而将眼光投向低总价商地。相比之下，几个亿就能搞定的商地成了“香饽饽”。

4%~5%的回报率

出租还算可观

4月24日，杭州市国土资源局与杭州市住房保障和房产管理局联合发布《关于杭州市企业自持商品房屋租赁管理有关问题的通知》，针对土地出让时通过竞投自持比例确定自持用于出租的房屋，自4月24日起实施新的管理规定。

通知明确，企业自持商品房屋应全部用于对外租赁，不得销售或转让。企业持有年限与土地出让年限一致，对外出租单次租期不得超过10年以上。

通知还规定，企业破产清算，其自持商品房屋按相关法律法规规定处理；企业进行合并重组或股权转让涉及自持商品房屋产权转让的，须经项目所在区政府(管委会)审核并报市政府同意后整体转让。转让后，不得改变自持商品房屋规划用途，并应继续用于出租。

那么，半山田园地块所建物业如果全部出租，能否盈利?

据和招商地产火拼到最后的德信控股常务副总裁费中敏透露，半山风景优美，这块地的位置和规模都很适合做养老。“我们方案都做好了，但可惜没拿到。”

高银华也认为，商业地如果开发成酒店式公寓，像彭埠一带的酒店式公寓，40~50平方米的面积，月租金可达到4000~5000元，售价70~80万元，年租金回报率达到7.5%。“如果开发商100%自持，那就是长租公寓的模式。虽然这样的回报率扣除融资成本，可能只有4~5%，但相比其他行业，已经非常可观了。”

中小开发商们

慎言自持地块

据“拿地宝”相关人员测算，半山田园地块，地价+建安+装修+一年的贷款利息，总投入金额约为4.76亿元，而参考万科位于良渚文化村的随园嘉树精装修老年公寓，15年租期租金是售价16000元/平方米的60%，即年租金约640元/平方米。按这个年租金测算，开发商的投资回报率为4.2%。