文/刘双乐(深圳市物业管理行业协会副秘书长兼企业评价中心主任)

“可以预见，在未来的10-20年里，物业管理行业将无惧宏观经济环境的变化而将穿越经济周期保持增长，也正因为如此，物业管理板块必将在资本市场中强势崛起。”

上市已经成为众多龙头物业服务企业近期的目标。然而，上市其实只是物业服务企业进入资本市场的第一步，上市后经营好资本运作平台为股东创造价值才是正道。因此，随着越来越多的物业服务企业上市，物业服务企业的经营者开始关注资本运营这个话题。

物业服务企业该怎么做资本运营呢?

物业服务企业上市后，作为企业的经营者首先要实现经营思想的转变，从关注利润，中国物业搜索，到关注市值。这个市值，其实就是企业价值或股东价值。这个关注点的变化，要求企业家弄清资本市场上企业价值提升的路径。

一、利用好资本市场的上升周期，实现股东价值的最大化

企业上市的根本目的是什么?对这个问题的认识，就决定了企业在资本市场的作为。个人认为，企业上市的根本目的就是：将企业未来的现金流变成实实在在的可变现产业，从而提升股东价值。因此，一种绝对估值方法，折现现金流估值法(DCF,Discounted Cash Flow)，就成为主流的估值方法。

企业价值是如何实现的?

企业价值=未来自由现金流折现值+流动性溢价+估值溢价

未来自由现金流主要受企业的核心能力和行业景气周期影响;流动性溢价主要受货币政策和资本市场资金供求关系影响;估值溢价主要受资本市场本身景气循环影响。因此，企业价值既有自身经营情况的影响，也受资本市场外部环境的影响。在企业价值出现估值泡沫时，就是投资者套现的最佳时机，也是职业经理人实现股权激励价值的黄金时刻。

我们看一个真实的例子。2007年，工商银行的净利润是822亿，巅峰期估值26409亿;2017年，工商银行的净利润为2861亿，目前的市值为：19100亿。

一般认为，一个处于景气周期的新兴行业刚刚进入资本市场后，随着上市公司的数量的增加，行业估值会缓慢上升，但当行业内全部上市公司的市场占有率(资本市场渗透率)达到45%时，会出现估值崩溃的情形。所以，企业要想降低股权融资成本，就要把握好这个估值上升的周期。

在估值上升的周期里，企业可以通过发行股票募集数倍于经营利润的资金，通过收购兼并或投入经营项目，赢得快速发展的先机。从这个角度看，以当前的市场氛围，物业服务企业越早上市越好。

目前，整个A股市场估值较高，还和股票市场没有实行注册制有关。若股票市场注册制成行，整个市场的估值会有很大的回落空间。所以，在注册制实施前上市，毫无疑问是上佳的选择。

二、利用收购兼并等资本行动，提升股东价值

(一)上市公司分拆业务上市可以提升股东价值

案例1：某净利润10亿的地产企业A，市场估值150亿。若将其全资持有的净利润0.5亿的企业B发行上市(假定发行后股权稀释到70%)，通过关联交易，向B输送净利润1亿，再通过企业上市后扩张和成长，增加净利润1亿，就可以轻松地创造一个新的价值100亿的估值40倍的上市公司，为股东创造的新价值约47.5亿。

计算方法是这样的：A企业在B企业的投资，权益价值是70亿(=100×70%);A企业为增加B的企业价值，主动放弃的利益1.5亿(=0.5+1)，降低了A企业的价值22.5亿〔=1.5×(150÷10));通过分拆B企业上市，增加的企业价值为47.5亿(=70-22.5)。

目前，物业服务企业在资本市场的估值远高于房地产企业。因此，房地产企业有充足的动力和理由将物业服务企业分拆上市。同理，物业服务企业也可以将某些估值更高的业务分部分拆独立上市。

(二)上市公司并购非上市企业可以提升股东价值

案例2：某净利润为1亿元的企业M，PE估值40倍，企业价值为40亿。假定其利用自有资金2亿，以10倍PE并购了另一个企业N。即：N的净利润为2000万元。

那么，M企业并购了N企业后，估值为48亿〔=〔1+0.2〕×40，并购创造的价值为6亿〔=48-40-2〕。

说明：为便于理解，未考虑税收等其他因素。香港的汇丰银行就是利用自身的高估值，以低估值换股购入非上市银行，成为香港最大的商业银行。

(三) 通过并购后的资源整合，提升股东价值