今年以来，已有5家物业公司成功赴港上市，但在过去10年、20年物业上市却寥寥无几？一向不被重视的物业管理行业，为何在今年成为资本市场的“香饽饽”。物业公司扎堆赴港上市的背后，又蕴含着资本运作的哪些内在逻辑？新浪财经推出IPO系列专题策划之物管上市图谱——全面解读内资物业上市背后的逻辑。

　　【本期采访】中指研究院，专业的房地产研究机构

　　【核心观点】

　　1、相对于其他行业，物业管理公司具有轻产业特性，意味其具有出色的资本回报率和现金转化率。

　　2、目前物业覆盖率仅约50%，政策驱动下，未来几年物业覆盖率有望显著提升。这是一个是存量与增量并存的市场，未来将会有超万亿级的发展空间，

　　3、物业管理行业当前仍处于企业加速扩张和市场集中度提升期，扩规模依然是企业发展的主旋律，同时丰富的社区场景也为物业服务企业带来广阔想象空间。

　　4、面对未来巨大的市场容量，不同企业应该根据自身情况，在规模做大和深耕细分市场做专业之间合理选择，而不是一味的扩大规模，这样才能赢得更多的发展空间。

　　【访谈全文】

　　新浪财经：迄今为止，物业上市公司家数不到20家。对投资者来说，物业管理可能是一个相对陌生的行业。相对其他行业，物业，物业管理公司有什么特别吗？能否详细介绍一下。

　　中指研究院：相对于其他行业，物业管理公司具有轻产业特性，意味其具有出色的资本回报率和现金转化率。目前房地产进入存量时代，产业运营成为重点，全国企业公司信用征信管理平台，物业服务企业在传统物业管理模式之外，可发挥流量入口属性，进入和客户生活相关的增值服务及多元化业务延伸领域，具有很高的成长性。

　　新浪财经：物业管理这个行业目前是一个什么样的格局？内地的物业管理公司现在都处什么发展阶段阶段？有哪些特征？

　　中指研究院：目前中国物业管理行业整体呈现较为分散、集中度逐渐提升的特点。中国物业服务企业数量众多而大部分规模较小，随着近年来物业服务企业的不断发展，行业集中趋势愈发明显，2017年，百强企业市场占有率提升至32.42%。

　　目前，内地的物业管理公司现在处于加速扩规模和转型阶段。不同层级企业分化态势在不断加剧，规模越大企业发展越快，大型企业强者愈强，中小型企业转型突围，另谋出路，打造自身特色，成为“小而美”的公司。

　　新浪财经：物业管理公司的核心竞争力在于哪些方面？对于物业公司来说，最重要的是什么？而最脆弱的又是什么？

　　中指研究院：物业管理公司的核心竞争力主要体现在规模、智能化应用、人才、服务等方面。对于物业公司来说，最重要的是扩规模，规模是企业发展王道。

　　而最脆弱的是同质化竞争和成本控制风险。一方面，随着市场的竞争日趋激烈，业主对物业服务的选择权增加，物业服务企业在市场竞争中存在一定的竞争风险。另外一方面，物业费上涨幅度难加上人工成本不断攀升，作为劳动密集型行业，物业企业会面临日益增长的成本控制压力。

　　新浪财经：我们知道，现在已上市的物业公司中，发展模式其实并不一样。您认为未来这几种模式中，哪种成长空间更大？

　　中指研究院：现有物业发展模式有以下几种：一是借助兄弟开发公司优势，促进规模增长；二凭借自身专业能力，加大市场外拓力度，如绿城服务运用移动互联网与智慧社区，拓宽生活服务空间；三是输出服务平台，如彩生活通过向合作企业输出彩之云平台扩大其覆盖面积；四、高效理性并购，也是现在规模突围、提速发展的重要手段，如雅生活收购紫竹物业和城关物业等。此外，运用其他创新手段，如彩生活独创的“彩住宅”产品，进一步助力其规模发展。这几种发展模式各有优劣，物业企业需要根据自身情况和特点选择适合自己的发展方式，才能助力公司良好发展。

　　新浪财经：在2018年以来，内地物业公司已有6家成功赴港上市。这一现象反映了什么？为什么在今年扎堆赴港？

　　中指研究院：从内地物业公司成功赴港上市可以看出，内地物业公司正受到资本市场的垂青。一直以来，资本市场对规模大、增长快、有发展潜力的企业偏爱有加。

　　政策方面，2018年4月21日，香港交易所在北京签署备忘录，同意新三板挂牌公司可以到境外发行股票并在香港联交所上市，无需在全国股转系统终止挂牌；此外，相较于其他主板市场，香港主板市场无论从估值、排期还是品牌影响都具有明显优势。因此在多重利好推动下，形成今年物业服务企业扎堆赴港上市的“热潮”。