哺乳期的张燕(化名)，每天中午都要赶回家给孩子喂奶。幸运的是，在前海工作的她，骑行十分钟就能回到家。她租住在保障房“龙海家园”里，这里是深圳地铁1号线前海车辆段的上盖物业。

　　除了12363套保障房外，用地面积33.72万平方米的前海车辆段上盖平台上还有商品房社区“前海时代”、资产园区“前海深港基金小镇”。“轨道+物业”模式，让这33.72万平方米土地，在纵向上新增了一个体量巨大的物业空间，而不是一个仅高9米的低矮检修厂房式的地铁车辆段。

　　“深圳的土地资源非常匮乏，地铁的优势是能够再造一个高度集约利用和复合的空间。”深圳地铁集团董事长辛杰说。截至目前，全国企业公司信用征信管理平台，深圳轨道交通一、二、三期工程已基本完成全成本覆盖，物业收益足够支付地铁建设融资的本金和利息。

　　12个项目新增再造1平方公里土地

　　用地面积33.72万平方米的前海车辆段项目，上盖物业总建筑面积140万平方米，其中保障房60万平方米，商业地产80万平方米。

　　地铁上盖物业开发是指在通过轨道建设与物业开发的一体化实施，一方面在规划的轨道交通停车场(站)上建设上盖大平台(一般离地面高度9米，俗称9米大盖平台)，并在其上进行以住宅为主的房地产开发，将有限的土地实施多层空间集约化开发，对城市土地进行二次利用与空间拓展。

　　深圳地铁物业开发总部副总经理杨建华告诉记者：“一条地铁线路车辆段用地面积约为30万平方米。如果不进行上盖综合开发，车辆段建成后是一个矮层工业厂房建筑群，例如地铁一期竹子林车辆段，上方空间无法大规模进行利用。采取‘轨道+物业’模式后，可以利用车辆段上方空间建造各类物业，复合城市功能，提高土地的利用率。”这种将有限土地实施地面地上的集约化开发，实际上是对城市土地的二次利用与空间拓展。

　　“轨道+物业”模式是一种集地铁投融资、建设、运营和沿线土地综合开发于一体的综合开发模式，其实质是上盖物业与地铁线路建设同步规划、同步设计、同步施工，通过上盖物业开发为城市轨道交通提供资金支持。

　　按照深圳市轨道交通建设投资的相关政策，深圳地铁集团已获得对12块土地的二次开发和集约利用的上盖物业项目，土地面积约119万平方米，其中再造地铁大盖平台面积近100万平方米，相当于为深圳市新增再造了土地1平方公里。

　　记者了解到，这12个地铁上盖物业项目，总建筑面积达450万平方米。其中，4个地铁上盖物业项目建设了185万平方米、22420套的保障性住房，并已全部竣工交付。张燕租住的龙海花园就是其中一个项目。

　　此外，这些地铁上盖物业项目，还建设了商品房、资产园、购物中心、写字楼、酒店等多种物业。

　　10年探索基本实现融资成本全覆盖

　　“截至目前，深圳轨道交通一、二、三期工程已基本完成全成本覆盖，物业收益足够支付地铁建设融资的本金和利息。”深圳地铁集团总经济师刘文说。

　　他给记者算了一笔账：深圳地铁一、二、三期工程共计305公里，目前已建成通车8条线285公里。“其中，深圳地铁集团负责建设运营7条线，建设总投资约1800亿元，政府资本金已安排约900亿元，需要通过其他各种渠道融资的建设投资及利息约950亿元。目前，通过‘轨道+物业’的方式，深圳地铁获取的相关土地资源及将来的开发收益预计将超过1000亿元。”

　　深圳地铁建设采取了通过政府注入配套融资资源(土地)，经市场化融资解决地铁建设资金，再通过土地资源开发收益偿还借款的“轨道+物业”模式。在这一模式下，深圳地铁集团形成了自我造血机制，逐步减少对公共财政的依赖，并最终实现地铁自身的可持续发展。

　　经过十年探索，深圳地铁“轨道+物业”发展模式逐步迈向稳定、成熟的发展阶段。截至2017年11月，在建项目面积达300万平方米，7个项目先后入市销售，销售面积约60万平方米，销售额累计超过440亿元。自2013年第一个项目开售，扣除开发的建安成本和预留必要税费后，物业开发反哺轨道建设资金已超过250亿元。

　　深圳地铁一期工程1条线路22公里，总投资105亿元，70%来自政府资本金。二期工程4条线路共155公里，总投资700多亿元，50%来自政府资本金。三期工程5条线路共178公里，总投资1000多亿元，在出资部分现金作为资本金的基础上，深圳市政府主要以车辆段等上盖物业国有土地权作价出资的方式出资本金。