如何破解物业费收缴率低的问题，就要从根源上去看待这个问题，物业要和地产开发剥离关系，夺回物业话语权！

如果社区居民消费意识不强，那就是典型的穷人思维。为服务买单，就得花钱，享受了物业服务，就要交物业费！

01.开发商遗留的问题得不到解决

业主把开发商不履行的责任转嫁到物业企业，并以此为由拒交物业费主要表现为：

1. 建设中存在的房屋质量、房屋缺陷问题

某小区房屋质量问题，业主联名提出的房屋露筋问题、墙壁空鼓问题、墙体是空心砖问题等，都是在入住几年后发现的，投诉物业，进而物业告知开发商，开发商不愿再投入，业主诉求无门，最终拒交物业费。

2. 开发商无原则的承诺导致难以收取物业费

某小区有十几户是在购买房屋时开发商口头承诺终生不需缴纳物业费的。在开发商负责的前期物业期间，物业所需费用不足部分由开发商垫付而可以维持物业公司正常运行，未显露出物业问题。一旦营利性物业入主，问题就马上显露出来，并产生连锁效应，导致其他业主跟着不交物业费用。像这样的承诺其他小区也或多或少的存在。

3. 由开发商聘请的物业没有管理意识，没有向主管部门申报备案，随意撤走

开发商为打造小区优美形象，一般在前五年都会聘请物业管理小区，在聘请时没有叫主管部门参与把关，在前期中，物业运行费用不足部分都是由开发商无偿供给，业主不交物业费用与物业运行无太大关联，一旦小区房屋出售完后，开发商就会减少对物业的投入，物业开始走下坡路，五年期满后，甚至没有满五年，开发商就不再对物业投入资金，物业运行开始困难，有的前期物业在一夜之间就静悄悄的从小区撤走，留给政府一大堆纠纷与问题。

02.业主方面

1. 消费心理不成熟

当整个小区住宅还未销售完时，都由开发商负责小区物业，开发商为了售出房子，就自行聘请物业管理小区，业主交不交钱，物业不会催的太厉害。一旦小区房子出售完，改由营利性的物业公司提供服务。物业公司就催缴物业费，业主由享受无偿服务变成了花钱买服务，思想准备不足，商品意识和物业消费意识不到位，往往不愿意交。

2. 业主对物业管理知识、管理范畴和政策法规知识缺乏认识

在拒交物业费的人群中，大部分不满以致不交费的都是在家中失窃、车子被偷、物业不允许搭阳台、不允许楼顶加层（开发商说是买六送七的）、共用部分不维修、房子遗留问题等，对物业提供的内容、标准、责任等缺乏知识，对物业管理相关知识不了解，业主将所有责任归咎于物业，从而拒交物业费。

3. 观望跟风导致不交物业费

有部分业主看到有的业主未交物业费也同样享受物业服务，于是也就观望其他业主是不是交，总想等等看，自己最后交，省的吃亏，有的干脆跟风不交。发展到最后，小区大部分业主都不交或不愿交物业费。

03.物业公司方面

1. 服务态度没有转变

在物业服务过程中有不少物业员工认为自己是开发公司的员工，不必要对业主说好话，收费时口气差，甚至有跟业主吵架。对拖欠物业费的业主，口气生硬、态度差。服务水平，服务态度不到位，导致与业主交恶，业主更不愿意交物业费。

2. 未履行合同上的服务标准

（1）保安不按规定保证巡逻，穿着不整，三五成群聊闲话，三晋国际招标，躲保安亭睡觉。没有履行到一名保安的职责；

（2）保洁人员工作不正常，清洁工作未到位，小区时不时的可以看到垃圾，扶手等可以摸到灰尘，保洁人员早上来两个小时，一天不见人；

（3）小区维护未到位，绿化带、路灯等坏了长时间没人维护，物业没人管；

（4）有的设备微小毛病都是由物业公司维护的，但物业公司怕花钱，慢慢拖到大问题等可以启用维修资金时通过维修资金解决，招致业主反对。

3. 有些行为是物业无法控制的，但物业也有次要责任

比如防盗，是属于公安部门的事，属刑事案件，但物业公司未意识到物业也有相关的治安职责，虽然民事上不负主要责任，但服务没到位，也有次要责任。

4. 服务的理念未通达到物业公司的每个员工

物业公司在员工上岗前没有专门培训，员工对物业服务岗位职责不清，没有意识到业主是他们的衣食父母，物业公司只有提供了优质服务，业主才心服口服的愿意自动交纳物业费，但大部分员工对此认识不足，以为自己只是公司的员工，只对公司负责，只有公司领导才能管到他们，业主的反映听不进。

04.政府方面

1. 缺乏关于物业的公益性广告，没有推动业主交物业费