中房智库研究员

　　北京师范大学房地产研究中心研究员 王瑜瑶

　　中房智库执行院长 柴铎

　　新冠肺炎疫情的暴发和全球蔓延，是一场全人类与病毒的战斗，更为全人类敲响绿色健康人居的警钟，给了大家对城市、住宅和建筑的重新审视和反思的机会。本文通过分析疫情对人们居住习惯和办公习惯的影响以及暴露出的需求痛点，探索面向健康安全的物业设计与物业管理方式。

　　一、疫情对人们居住习惯和办公习惯的影响

　　疫情发生以来，国家实行严格的管控措施，各省市城县村到区到户都做了严格的管控，目前国内疫情逐渐好转，大多数省市已经零增长，陆续开始全面复工开学，这是14亿人的共同努力。重大公共事件的发生造成外部环境的急剧变化，会直接影响人们的行为习惯和思维理念，在这场共同的战役中，疫情对人们居住习惯和办公习惯的影响是长远而深刻的。

　　疫情的暴发让大多数居民闭门不出，漫长的宅家时光，是居民与居住环境的重新磨合，房子从原本的居住载体，发展成需要满足物质和精神双重需求的综合空间，山西物业，更是守卫健康的最后一道屏障。金地华北客研中心对华北区域进行的《疫情下，健康家需求调研》显示，从短期影响看，七成受访者几乎没有外出，超过60%的人没有进行任何社区活动，居家室内活动变得更加丰富，仅有少数居民会选择在社区内散步、锻炼等；而长期来看，超半数受访者认为，这次疫情会对未来生活习惯产生比较明显的影响，会更加地重视居住环境的健康和卫生，加强锻炼增强体质，培养丰富的业余爱好等。

　　图 1 健康家需求调研：外出情况统计（数据来源：金地华北客研中心）

　　图 2 健康家需求调研：长期生活习惯变化可能性（数据来源：金地华北客研中心）

　　短期疫情催化了在线办公需求的爆发，新春复工期间，有近四亿人在家使用远程办公应用，日新增用户逐步走高。阿里巴巴集团旗下的智能移动办公平台阿里钉钉发布的一组数据显示，春节后开工几天内，已有超过200万的企业组织在线进行健康资讯管理，近1亿人每天通过阿里钉钉健康打卡功能向单位“报平安”，约2亿人在该平台上进行办公、举行视频会议等。各个在线平台公司都抓住一切机会，为用户免费提供产品和服务，培养新的办公习惯。而伴随着疫情的好转，越来越多的企业员工陆续返岗，从线上办公重返线下，如何健康地办公成为上班族最关怀的问题，这对办公环境也提出了新的要求。

　　二、疫情暴露出的居住需求和办公需求痛点

　　（1）居住需求痛点

　　疫情的发生让居民对自身居住环境有了更深的理解和评价，暴露出居住痛点的同时也暴露出当前社区物业设计与管理的不足，居民加大了对家居环境和社区环境的绿色、环保、健康、智能等方面的需求。

　　1.过高层、高密度的建筑：过高层的建筑意味着电梯的必须性，而电梯作为公共区域必须触碰按钮，难以做到公区无触碰，居民想居住在更自由、更私密、更安全的低密度住宅；

　　2.老旧小区贬值：物业管理差、流动人口多以及老居民防护意识差，物业管理与服务难以达到要求；

　　3.周边及社区配套设施不齐全：缺乏品质社区的医疗配套，没有专门的快递消毒区，缺少可以放心活动的公共区域，如果小区内就能满足就医、蔬果供应、社区活动等功能，将大大增强居民的安全感；

　　4.公区缺少免接触设计：快递点、电梯、公共卫生间、垃圾存放处、门把手等多数居民都会接触的公共区域都需要完善的防疫管理；

　　5.户型通风、采光条件极其重要：屋内空气的循环以及充足的光照成为健康生活的基本保障；

　　6.家人互动空间不足：宅家的时光让居民意识到家人之间也需要空间，而当前室内空间功能较为单一，缺乏娱乐、健身、办公等空间；

　　7.玄关具有必要性：提供入户过渡的空间，用于人员洗手、物品消毒，安全健康地进入室内环境，同时实现一定的收纳功能，放置外带物品、消杀器具等；

　　8.厨卫设施缺乏消毒设施：居民对卫生间排水、厨房排烟、中央空调、中央新风串联风险产生担忧。

　　（2）办公需求痛点