从2014年彩生活上市开始，资本市场对物业板块关注度不竭提升。进入2018年后，板块不管在上市公司数量、市值、基本面和资本市场走势看，均有不错默示。后续我们将从行业和公司两年夜层面，对目前物业板块进行详细阐发。

本文节选至，2018年7月8日深度陈述《浅滩卧龙终得水，倒海翻江立乾坤——物业行业深度之行业篇》

行业空间广阔，万亿规模可期。我们假设2022年物业行业总解决面积为245.2亿平米，假设2022年末物业供职解决面积中住宅比重为74%，办公比重为6.5%，商业比重为10.5%，其他比重为9%。考虑到尽管物业费定价已放开，实际涨价仍有壁垒，2017年各物业类型物业费价值上调微乎其微，假设2017-2022年物业费不涨价。照此计算，我们预计截至2022年末物业行业总规模可达到10000亿元。

行业规模继续扩年夜，集中度逐步提升。连年比年来，城镇化程度不竭提高、居民收入及人均住房建筑面积快速增长的布景下，物业供职需求继续旺盛。2013-2017年，百强企业解决规模呈现加速扩张态势，内蒙古物业，解决面积年均复合增速达到20.28%，市场份额从16.28%增长至32.42%，十强市场份额从4.85%提升至11.06%，未来有望进一步提升。

商业模式升级，社区O2O翻开盈利增长极。物业解决企业的盈利模式次要有两类：1）通过提供传统的物业解决供职向业主收取物业解决费。以基础物业供职为主的企业次要通过项目的获取来扩张解决面积以实现收入的可继续性增长；2）通过提供增值供职收取费用，包括业主增值供职（空间运营收入、房屋经纪、电商供职、社区金融、家政供职及养老供职等）和非业主增值供职（参谋咨询供职、案场供职、工程供职等）。增值供职次要通过轻资产输出平台扩年夜用户基数，外加不竭嫁接新增值供职项目来实现收入的增长。2017年百强企业增值供职以18.2%的收入缔造了41.7%的利润，成为盈利身手的重要增长点。

兼并收购成趋势，发力平台扩规模。企业一方面借助资本力量，兼并收购中小型物业公司。2015-2016年，百强企业总计收购300余家物业供职企业，累计收购物业解决面积超出6.2亿平方米，企业信用征信平台，占百强企业两年解决面积总增量的27.78%。另一方面，企业借助平台，轻资产输出解决模式，快速扩年夜覆盖面积，譬如万科物业的“睿供职”平台、彩生活的“彩之云”平台等。

北美FSV多年稳增长，提供胜利经验。FSV旗下有两年夜平台：1）FirstService Residential（住宅解决平台），北美最年夜社区解决者；2）FirstService Brands（品牌平台），通过八家独立品牌的特许经营系统和公司自营业务提供供职。公司多年来通过不竭扩年夜覆盖面、收购优质品牌商丰富优化配套供职、重视口碑营销、提升客户留存率等增长战略去实现稳增长，北京物业，近五年营收复合增速13.2%，调整后EBITDA复合增速19.7%。通过FSV的稳增长路径，我们发现规模对于物业供职企业来说非常重要，规模可以带来品牌优势、成本优势等，有助公司扩年夜客户基数，业务范畴。

投资倡议：赐与房地产行业旗下物业供职行业子版块“优于年夜市”评级。物业供职行业处于行业扩张期，解决面积的快速增长以及规划社区O2O使得行业盈利身手具备较年夜提升空间。我们选取了AH上市物业供职公司做了估值相比，2017年行业平均PE程度在31倍，预测2018-2020年业绩下对应PE分袂在26.7倍、20.4倍、15.8倍。海外可比公司FSV在2018年之前的历史PE程度在60-110倍，2018年由于业绩高增长，PE程度下降至25倍。考虑到中国的物业供职行业比拟海外成熟市场仍处于高速增长期，我们认为以后物业供职行业估值程度理应对应FSV的高估值阶段，赐与房地产行业旗下物业供职行业子版块“优于年夜市”评级。

风险提示：人工成本上升风险；规模过快扩张风险；增值业务拓展不迭预期风险。

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1. 研究框架

物业解决作为一种不动产解决模式起源于19世纪60年代的英国。真正当代意义上的物业解决起源形成于19世纪末20世纪初的美国。1908年，芝加哥摩天年夜楼所有者乔治A·霍尔特先后成立了世界上第一个物业解决组织——芝加哥建筑物解决人员组织、全美第一个业主组织——建筑物业主组织、建筑物业主与解决人协会。尔后，这一模式为香港借鉴学习，于1989年成立“香港物业解决公司协会”。我国对物业解决的探索和测验考试起源于1981年，那年深圳物业解决公司在学习借鉴香港物业公司解决模式与经验后正式成立，符号着我国物业供职行业的降生避世。