物业头条讯:

这周沉寂多时的物业股终于又有得多龙头公司创出新高，这对前一阵不少看空的声音做出了有利的回击。随着下半年和明年几家年夜的物业公司陆续上市，物业板块的上市公司数量短期内也将达到一个峰值，如何判断物业股中长期的投资代价？这是本文试图解答的。

在本年5-6月份物业股由于部门龙头公司相继配股可能发可转债招致板块盘整走弱的时候，我反复思考一个问题，是不是应该把物业股放弃，还是有所取舍，最终在和得多业内同行反复讨论下，得出以下的思考结论。

我们可以把物业股分为两年夜类，就是住宅物业股和非住宅物业股。此中非住宅物业股可以简单划分为公建物业为主、商场物业为主、写字楼商业物业为主等三类。

住宅物业股

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住宅物业股的短期投资代价在于未来2-3年业绩的高增速和确定性。

这些次要是由于母公司可能关联公司通过年夜量的住宅面积交付（住宅物业公司刚刚上市，意味着刚开始的在管面积基数相对较低，意味着2-3年内在管面积的增速会很快，基础物业的收入增速会很快）和对非业主的增值供职贡献（非业主增值供职次要是案场供职、前期咨询、验房、一手房署理销售等）确保了2-3年内业绩的高增长。

固然对业主的增值供职（署理购物、维修、拎包入住、装修、广告分成、二手房署理、教育培训等）这块增速也会很快，到底上市后年夜家对业主增值供职这块也越来越重视。

这里提一下，得多上市公司将泊车位的销售归类到对业主的增值供职这项中，我本人是不太认的。众所周知，卖泊车位毛利率还是很高的，对上市公司短期的利润贡献也较年夜。

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住宅物业股的中长期投资代价在于它的业主增值供职业务的想象力。

首先随着本身在管面积的不竭增长，母公司可能兄弟公司每年赐与的在管面积的相对量会变小，同时关联交易较多的对非业主的增值供职这块也是一样，增速会降低。

只有对业主的增值供职这块想象空间十分巨年夜。不过当然，目前对业主的增值供职没有特别好的盈利变现模式，可能说它这块的目前看到的收入体量还是太小。这确实会影响2-3年后住宅物业股的估值。

如果相对乐观的话，我们可以看到不少物业公司在对业主增值供职这块业务做出了不少的测验考试。虽然目前没有好的年夜体量变现方式，但可以期许未来可以走出一条路来。

其实这次疫情就让政府和众多业主对物业公司有了从新的认识。无论如何，想要有可变现的业主增值供职，内蒙古物业，必然必要充足年夜的业主基数可能密度。

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因此我对住宅物业股的投资逻辑是考虑未来这些公司合约面积的天花板，合约面积大意味着业主数量多，就越也许在业主增值供职这块失掉胜利；

可能选择合约面积相对不小，业主密度年夜，相对聚焦的住宅物业公司。

所以未来合约面积年夜的住宅物业公司、外拓身手强的住宅物业公司、业主密度年夜，下沉深的住宅物业公司是我首选的住宅物业股投资标的，并购多的住宅物业公司我会相对很谨慎。

固然我也必要紧密跟踪业主增值供职的新改观，如果最终没有好的变现方式，未来住宅物业股必然是会杀估值的。这时候就必要果断离场。

非住宅物业股

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公建物业公司自己的在管面积数意义不年夜，因为它次要是依照单体项目收费，合同几年就招标一次，不乱性相对差，

固然每次从新招标也可以担保项目的毛利率相对不乱（虽然毛利率普遍不高，但不会给人住宅物业一样，住宅物业费不提价，项目的毛利率几年就会下个台阶的感觉），目前市场解读是认为央企可能国企在招标方面具有较年夜的优势，而我国公建项目的市场化率还不高，这块市场空间非常年夜，因此，市场阶段性赐与这些公司高估值是可以理解的。

固然我们也必要关注，在一些部份区域，得多民企物业公司也有较年夜的竞争力，物业安徽，而且也开始涉足这个领域。

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商场物业公司自己做的便是增值供职。

因此只必要观察这些商场的出租率有没有也许坚持在90%以上（这个数直接阐明商场是不是有竞争力），以及在管商场每年的增加数量。

商场物业公司笔者认为是最好的赛道，

首先不用要耽心未来毛利率下降的问题（我在本年初文章具体提过，年夜家可以参看），其次自己便是做的便是对业主的增值供职所以就不用要像住宅物业公司一样耽心对业主的增值供职未来如何做的问题。最后跟踪起来相对简单，只必要观察出租率和每年新增解决的商场数目。

商场物业公司由于母公司可能兄弟公司赐与的商场数目相对有限（到底商场是重资产，资产沉淀消耗的资金年夜，每年沉淀数量有限），再加上2-3年提一次租金可能泊车费等，短期业绩暴发力弗成能很快，但胜在耐久，未来的估值也会坚持不乱。

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写字楼物业公司我觉得赛道不如商场物业。

首先目前可见的一线城市的写字楼普遍过剩，更加不用要说二三线城市的写字楼了（固然上市公司解决的项目一定是相对优质和超过跨过租率的），这次疫情也带来了未来是不是有更加多的在家办公的也许（至于商场未来是不是也会面临类似的问题，我在本年其它一篇文章中提过，可参看）。

其次，写字楼物业的增值供职很难做，一层年夜厅物业本人经营咖啡店、面包店以及在地下层经营食堂，这些没有问题，但做欠好毛利率是负的还不如导入其他商家来做，收一个简单的租金提成。但这块体量不年夜，业务类型雷同，没有太多差异化，想象空间小。

最后，写字楼每天的人流是相对固定的，弹性小，泊车场的收费收入想象空间不年夜，这点弹性远远不如商场。

年夜家可以想想，在本人平时休息时， 更加愿意去商场购物休闲呢还是去写字楼晃晃呢？实际操作中，不少物业公司是不少业态都有波及的，所以可以一项项拆分出来具体研究。物业股目前上市的公司曾经非常多，必须要优胜劣汰了，而不是和2019年一样，物业安徽，上市都是年夜涨，未来市场会做出选择。