温州市物业管理条例(草案)(送审稿)

　　第一章 总 则

　　第一条[目的依据] 为了规范物业管理活动，维护业主、非业主使用人和物业服务企业的合法权益，营造安全、舒适、文明、和谐的生活环境和工作环境，根据《中华人民共和国物权法》、国务院《物业管理条例》和《浙江省物业管理条例》等有关法律、法规规定，结合本市实际，制定本条例。

　　第二条[适用范围] 本市行政区域内的物业管理、使用及其监督管理适用本条例。

　　第三条 [市、县（市、区）政府的职能] 市、县（市、区）人民政府应当将物业服务纳入现代服务业发展规划、社区建设和社区管理体系，建立和完善社会化、市场化的物业管理机制，鼓励采用新技术、新方法提高物业管理和服务水平。

　　第四条[街道办事处、乡（镇）政府和村（居）民委员会的职能] 街道办事处、乡（镇）人民政府指导成立业主组织，监督业主组织日常活动，指导、监督物业管理活动，调解处理物业管理矛盾纠纷，协调物业管理与社区管理、社区服务的关系。

　　村（居）民委员会协助街道办事处、乡（镇）人民政府开展物业管理工作。

　　第五条[主管部门] 温州市物业管理行政主管部门（以下称市物业主管部门）负责全市物业管理的监督管理工作。

　　县（市、区）物业管理行政主管部门（以下称县物业主管部门）负责本行政区域内物业管理的监督管理工作。

　　各级人民政府相关行政管理部门按照各自职责，依法做好物业管理的有关监督管理工作。

　　第六条 [行业协会自律管理] 物业管理行业协会依法制定和组织实施自律性规范，组织业务培训，协助调解处理物业管理矛盾纠纷，协助建立物业服务企业及其从业人员诚信档案，促进行业健康发展。

　　第七条 [电子投票系统] 本市建立统一的业主电子投票系统，建设、维护经费列入年度财政预算。

　　法律、法规、规章和规范性文件规定以及管理规约约定需要业主共同决定的事项，提倡业主通过电子投票系统进行表决。

　　应当向业主公告、公布、通告或者公示的事项，可以同时通过业主电子投票系统发布。

　　第八条 [第三方评估] 本市建立物业服务第三方评估制度。业主大会、建设单位、物业服务企业可以委托物业服务第三方评估机构，开展物业项目交接和查验、物业服务标准和费用测算、物业服务质量评估等活动。

　　物业服务第三方评估机构应当依照法律、法规和合同约定提供专业服务，出具的评估报告应当客观、真实、准确。

　　第二章 业主和业主组织

　　第九条[业主的认定] 物业的所有权人为业主。尚未进行物业权属登记，但是基于人民法院、仲裁委员会的法律文书、人民政府的征收决定、继承、受遗赠或者合法建造等方式已经取得物权的人，或者基于与建设单位之间的商品房买卖民事法律行为，已经合法占有建筑物专有部分的人，在物业管理活动中可以认定为业主。

　　第十条[业主大会] 一个物业管理区域成立一个业主大会。物业管理区域内全体业主组成业主大会。

　　物业管理区域内业主人数不足二十人的，经全体业主一致同意，可以不成立业主大会，由业主共同履行业主大会、业主委员会的职责。

　　第十一条[物业管理区域的划分] 物业管理区域的划分，以建设用地规划许可证确定的红线范围为准；分期建设或者有两个以上建设单位开发建设的区域，共同使用一套配套设施设备的，应当划分为一个物业管理区域。

　　有下列情形之一的，由县物业主管部门会同街道办事处、乡（镇）人民政府根据实际情况确定物业管理区域，确定前应当征求村（居）民委员会的意见：

　　（一）已经自然形成独立物业管理区域且无争议的，不再重新调整；

　　（二）已经自然分割或者习惯形成多个相对独立小区，经拟新设立的物业管理区域专有部分占建筑物总面积过半数的业主且总人数过半数的业主同意的，可以设立为不同的物业管理区域的；

　　（三）地理上自然连接的不同物业管理区域，经各自的物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数且占总人数过半数的业主同意的，可以合并为一个物业管理区域。