《透视小区物业管理》后续报道  
关于物业管理的两个法律问题  


 

 
 

　　我们关于物业管理的稿子得到了市民的认可，这几天来电来信表达对物业看法的市民络绎不绝。而海曙区法院和海曙区物业办则是专门请来了各家物业公司的相关负责人，针对物业管理中存在的难题专门开了个研讨会。在会上，业主社区，不少物业公司的负责人抛出了很多他们在平常工作遇到的难点，法官一一作了解答。法官特别联系了帮办记者，他认为，有些问题也值得业主们好好看看，可以充分用好这些法规为自己维权。

　　业主遗弃的有价值的物品，物业能处理么？

　　某小区业主在公共走道旁，因接听手机不小心将随身带的茶叶遗忘丢弃，保安发现茶叶后拾得，以为是无主物就自己享用了。后业主在保安室发现茶叶盒，问询后得知事情经过，要求物业赔偿她的损失。

　　法官解答：

　　法院认为，公民的合法财产受法律保护。业主在公共部位存放物品（无论是贵重的，可以使用的，或不能使用的等等）的行为一般可以认为是暂时存放，而不能简单地视为抛弃行为，不表示业主放弃了上述物品的所有权。物业有权清理拾得物，但事先应和业主沟通，不能顺便乱扔，应给业主一个自我纠错的机会。

　　物业公司清理拾得物过程中，在未通知业主的情况下，将其误扔的明显有价值的物品（茶叶），自行处理。该行为侵犯了业主的财产权利，造成了对方的财产损失，应承担赔偿责任。

　　作为物业管理服务公司，理应给业主提供一个安全舒心的居住环境，切实履行好自己的职责，保护每个住户的财产安全。物业的工作人员（保安和保洁），在发现或拾得物品时应及时上交到物业公司，物业公司应当在公示栏上贴出告示，让业主来认领。在时间上可以分为两类处理，对有保质期的物品（如茶叶等），以保质期的最后一天为界，过后物业公司有权可以处理，需要明确的是安保和清洁人员无权自行使用或享受。对一些可以长期使用不存在保质期的物品（如金银首饰等），物业可以在公示期（一般最长为６０天）后，做提存（变卖或另存）处理，业主在公示期后得知，可找物业领取提存处理后的金额。需要明确的是，提存处理不一定是等价处理，其中的差价损失需业主自己承担。

　　因为摄像头被树叶挡住，导致业主找不到肇事者，物业要赔么？

　　某小区业主买的新车在小区停车过夜时被人恶意划伤，烘干，业主在调取监控时发现，监控该车停放位置的摄像头被树叶挡住了，无法看到肇事者。业主在物业向法院起诉向其讨要物业费时反将物业告上法院，希望赔偿相关损失。

　　法官解答：

　　法院认为摄像头的安置是为了摄入该区域的路面情况，所以物业公司应当定期对摄像头进行维护和保养，如果发现有遮挡物，应该及时进行清理，物业的安保措施存在不足，造成业主损失的，物业应在管理不到位的范围内适当承担责任。

　　小区内发生丢失财物、人身受到伤害等事件后，追究物管是否有责任，主要根据物业管理合同中的相关条款来判定。

　　如果双方在物业服务合同中有约定的，从约定；如果没有约定的，一般物业服务公司应做到：封闭小区主要出入口昼夜有专人看守；夜间对重点部位道路进行巡查；有发生治安刑事案件应立即采取措施，全国企业公司信用征信管理平台，及时报警并配合公安机关进行处理。

　　如果物业公司已做到上述工作，那物管不应承担责任。如果有证据表明物业没按照合同履职而造成失窃，可以追究其责任，但物管只负次要责任。

　　（董小芳 苏廷文)