本报记者杨傲多

《四川省物业管理条例》近日经四川省十一届人大常委会第二十九次会议修订，并将于7月1日起施行。

“小区车位不够怎么办、物业费能否减半……条例提供了解决这些问题的机制和制度”，四川省人大法制委员会主任委员邢泸生在接受《法制日报》记者采访时表示，物业管理是基层社会管理和服务体系的重要内容，条例试图建立一种民主管理的体制，向民生倾斜，让被服务对象成为最大受益人。

新修订的条例对业主大会的成立、物业服务的内容以及收费、物业服务中安全防范义务和小区车位、车库等都作了相应规定。

规定召集设立业主大会的主体

业主大会成立难一直是物业管理工作中的重点难点问题，物权法和国务院《物业管理条例》仅规定了房地产行政主管部门指导和协助设立业主大会，业主社区，主要侧重在业务指导与协助，并未具体明确负责召集业主组织设立业主大会的主体。

因此，条例对街道办事处(乡、镇人民政府)在物业管理活动中的职责作了原则性的规定，并对街道办事处(乡、镇人民政府)组织业主大会筹备组和成立业主大会等相关职能作了相应的规定。

同时，条例还规定，新建住宅物业时建设单位应当设计配置具备水、电、通风、采光等基本使用功能和条件的物业服务用房、业主委员会议事活动用房。物业服务用房、业主委员会议事活动用房位于地面的部分不低于百分之五十。物业服务用房按照房屋建筑总面积的千分之二，且不低于100平方米配置；业主委员会议事活动用房按照不低于30平方米配置。

物业服务事项不少于六项内容

条例对物业服务事项的内容进行规定，包含建筑物共有部位的维护和管理；共用设施设备的日常运行、维护和管理；共有部位的绿化、环境卫生的保养和维护；秩序维护、安全防范、车辆停放管理等事项；物业服务档案和物业档案的管理；法律法规规定和物业服务合同约定的其他事项等六项内容。

邢泸生指出，业主和物业管理公司之间是合同关系，如果合同中列举的物业服务事项少于上述六大内容，视合同无效。

物业管理区域内的安全问题是广大业主非常关怀的一个重要问题，物业服务企业不论从合同义务或者法定义务都应当承担起物业管理区域内的安全防范义务。因此，业主社区，条例规定，物业服务企业应当按照物业服务合同中关于安全防范的约定，健全安全防范措施，做好物业管理区域内的安全防范工作，为业主提供安全高效便捷的服务。未履行约定义务的，依法承担相应的法律责任。

物业服务收费应保持相对稳定

目前四川省大部分地区物业服务收费基本具备由市场自行调节的条件，按照行政审批体制改革的要求，市场能够调节的，政府就不应当过于干预。

考虑到前期物业服务收费标准是建设单位和前期物业服务企业约定的，业主缺乏自行议价的渠道。同时居住在政府保障性住房的业主也需要政府给予保障和政策倾斜，为此，业主社区，条例明确规定，前期物业服务收费和政府保障性住房物业收费实行政府指导价，其他情况都实行市场调节价。

条例规定，物业服务收费标准应当保持相对稳定。同时，具备“公共服务产品能耗价格调整的”、“业主要求物业服务内容和物业服务等级变动的”、“物业管理区域内共用设施设备维修养护费用调整的”和其他政策性费用调整的四种情形时，物业服务企业可以与业主委员会协商并报经业主大会同意后调整物业服务收费标准。

条例从便民利民的角度，对小区车位、车库作了相关规定。条例明确，物业管理区域内按照规划设置的车位、车库，应当首先满足业主的需要。已经建成并交付使用的，在物业管理区域条件允许并经业主大会同意下，可以新划定车位，用于业主停车。但不得占用消防通道、公共绿地，不得妨碍行人和其他车辆的正常通行。属于建设单位所有的车位、车库出租(售)的，应当在15日前以书面形式在物业管理区域内公示拟出租(售)车位、车库的数量、相关证明文件和出租(售)价格及承租(购买)人条件等。

明确规定专项维修资金的用途

针对专项维修资金，条例规定，物业保修期内，因建设工程质量问题发生的维修等费用，由建设单位承担，不得从专项维修资金中列支。物业保修期届满后，物业管理区域内共用部位及共用设施设备的维护、维修、保养和管理责任，由业主共同承担。共有物业的维修、更新、改造费用，由共有该物业的业主按照各自拥有的物业专有部分建筑面积比例分摊。