业主呼吁物业公示收支明细,律师建议双方签订专门合同

　　连日来,本报对小区停车位存在的种种问题进行了调查,在社会上引起了强烈反响,不少市民打来电话表达自己的观点。3月20日,记者了解到,目前不少小区物业向已购买了车位的业主收取车位管理费,但对于这笔费用是否该收,如何管理,又该用之何处,业主普遍不清楚。对于小区车位管理费,物价部门有明文规定,并规定了指导价。但不少业主对此提出质疑,认为物业虽然收取了车位管理费,但并没有尽到车位管理和服务的责任,强烈建议物业对车位管理费的去向进行公示。


      反映

      不交管理费　无法进小区

　　近日,本报连续报道了城区部分小区停车位只卖不租、售价过高及所有权模糊等问题,引发不少私家车主的共鸣。

　　3月20日,潍城区康馨苑小区业主于先生反映,康馨苑小区只有地下停车位,而且只卖不租,没买车位的业主不允许进入小区停车。2013年,于先生搬到新房时,考虑到在小区外停车安全没有保障,便花了十万元买了一个地下停车位。没想到,于先生买了地下停车位后,物业还要求买停车位的业主每月必须缴纳40元的车位管理费,如果不缴纳这笔费用,即便业主已经买了停车位,物业也不允许业主进入小区停车。

　　对于物业这种做法,于先生非常不理解,他认为既然买了小区的地下停车位,就有在小区停车的权利。再者,停车位并不需要物业进行管理和服务,于先生不明白是否该缴纳这笔费用。

　　另外,于先生认为物业每月收40元钱的车位管理费,价格也太高,这一年下来就要花费480元,而很多小区的车位租赁费每月也就50元钱,一年不过600元钱。

　　当日上午,记者来到北宫西街与友爱路交叉口的康馨苑小区看到,小区门口设有门挡,外来车辆不能进入小区。记者来到该小区的地下停车场看到,这里虽然安装着几盏灯,但里面光线非常暗,白天来此停车也需要开大灯。记者在这儿观察了一下,没有发现监控的踪迹。

　　于先生说,小区地下停车场车位虽然多,但买车位的业主并没有多少。他怀疑物业故意提高车位管理费的价格,以此获利。

      探访

      标准不统一　用途不清晰

　　20日,记者在走访中了解到,不同小区对车位管理费有不同的规定,有的小区规定必须缴纳车位管理费,有的小区则不需要缴纳。此外,收费小区具体收取的费用也不尽相同。

　　记者在经济区东城·新海枫景小区看到,小区里张贴着要求业主规范停车的通知书。小区物业相关负责人表示,该小区的停车位可租可售,由业主自由选择。物业只收停车租赁费,不需要业主缴纳车位管理费。奎文区阳光美苑小区同样没有收取车位管理费,该小区的业主张先生说,其实物业张贴过收取车位管理费的通知,但由于小区里停车状况混乱,业主对物业的管理不满意拒绝缴纳,最后不了了之。

　　记者在经济区金鼎花园小区的公告栏内看到,物业张贴出了车位管理费的具体收费标准,其中室内每月最高为30元,室外每月最高为20元。高新区东方世纪城小区业主方女士前几天刚向小区物业缴纳了一年的车位管理费,共计240元,平均每个月20元钱。方女士说,这个小区全是地下停车位,虽然每年都按时把车位管理费缴纳给物业,但对车位管理费的用途,她并不清楚。

　　高新区凯旋国际花园小区的张先生告诉记者,他们小区的停车位刚开始只售不租,他买了停车位以后,物业又要求他缴纳车位管理费,每月10元钱。但是他交了这部分钱一段时间后发现,不少没有买车位的车也进了小区停车,还不需缴纳车位管理费,这让张先生心里很不平衡。

　　经济区祥瑞家园小区同样也收取车位管理费,但对于车位管理费的用途,业主们并不清楚。

      调查

      收费有规定　最高30元/月

　　对于车位管理费合理性问题,记者咨询了康馨苑小区物业。工作人员表示,收取车位管理费符合相关规定,目前物业每月收取的40元车位管理费,主要包括地下停车位的卫生费、公共照明费、排水等费用,这笔费用是必须要交的。而当记者向经济区祥瑞家园小区物业工作人员问起收取车位管理费后,需要提供哪些服务时,对方并没有正面答复。

　　带着这些问题,记者又咨询了潍坊市物业管理办公室。工作人员表示,小区物业向业主收取车位管理费是合理的,不少业主认为,只要购买了地下停车位或者地上停车位,车位就是自己的私有财产,不需要缴纳车位管理费。其实,车位就跟房子一样,业主在使用过程中需要他人的服务和管理,比如车位的保洁费用、保安费用、照明费用、消防系统维护等等。因此,业主买了车位并不意味着就不用交钱了,业主购买的是停车位的使用权,并不包含管理和服务费用。卖车位的是开发商,缴纳车位管理费则相当于向物业公司买服务。

　　与小区停车位的租赁费一样,有关部门同样对车位管理费出台了政府指导价。记者查询我市《关于普通住宅小区停车收费有关问题的通知》,里面对小区车位管理费收费标准有明确规定,小型私家车地上停车位的车位管理费每月最高不超过15元,地下停车位每月最高不超过30元,康馨苑小区的车位管理费收费超出了政府指导价。对此,潍坊市物价局工作人员表示,对于小区物业违规收费的行为,小区业主可以向物价部门进行投诉。

      律师

      双方签合同　约定好责任

　　那么,业主花钱买停车位并缴纳了车位管理费后,物业需要提供哪些服务才能达标呢?

　　对此,山东王杨律师事务所的王建华律师表示,车位管理费其实与物业管理费性质类似,都是物业为业主提供服务而收费。按照法律关系来说,物业公司收取物业费和车位管理费都需要与业主签订相关的服务合同,这样业主才可以向物业支付相关费用。假如物业没有尽到或完成合同约定的相关义务,那么业主就有权根据合同内容拒绝支付车位管理费。

　　王建华介绍,根据《山东省住宅物业服务收费管理办法》的相关规定,物业管理区域内业主共有车库里的车位使用人应当缴纳车位服务费。车位服务费包括车库、车位的设施设备运行及维护、保洁、秩序维护、购买公众责任保险等发生的费用。已经购买车位但未停放车辆的,车位服务费应当适当减收。

　　从实际情况来看,物业对小区停车位可以提供的服务可分为这么几种:最常见的是停车管理服务,也就是通常说的保持停车场整洁、灯光、消防设施管理等服务,并不提供车辆的保管服务,物业对车辆的安全不负责任；还有的服务则包含了车辆保管服务,对业主的车辆有保管义务,假如车辆在停车场内产生了安全等问题,物业有赔偿的义务；还有的服务,则是既包含了管理服务,也包含了保管服务。

　　王建华说,在车位管理费的问题上,业主最好与物业把服务内容在合同中约定清楚,这样可以有效防止物业故意模糊服务内容,逃避管理责任。

      呼声

      物业要亮明　钱花在哪了

　　记者在采访中注意到,尽管目前对业主缴纳车位管理费有相关规定,但对于缴纳费用以后如何保障业主的权益则没有明文规定。

　　现实中,很少有物业会主动与业主签订相关的服务合同。有些小区物业虽然收取了车位管理费,但停车场内存在灯光设施不明亮、监控设施不全、卫生不清洁、保安力量不足等问题,让小区业主有苦难言。对此,有业主提议,物业最好能够将车位管理费的收支情况在小区内进行公示,让业主明白交的钱到底花在了哪里,花了多少,效果如何。

　　潍城区康馨苑小区业主王先生就表示,很多业主咨询物业是否应该收取车位管理费,主要原因是业主并不清楚这些费用的用途到底是什么。假如物业能够把收取的这部分费用单独做账,并在小区里公开这些费用的收支情况,让业主可以清楚的知道自己所交的车位管理费到底用在何处,每个项目花费几何,业主就可以解除这些顾虑了。

　　经济区祥瑞家园小区业主孙女士则认为,物业不但应该公开车位管理费的收支情况,而且收费后要做好应尽之责,不能找各种理由去推卸责任,只管收钱不管服务。有关部门也应该建立一个渠道,让小区业主在利益受损时,能有地方维权。