居民付费，社区兜底 北园新村这套老旧小区物管方案挺不错

　　与一般老旧小区相比，定海北园新村的探头监控、门卫管理、卫生清扫、绿化维护等一整套在内的“物业服务套餐”，真是惹人羡。从2014年起，北园新村实施“准物业化管理”，居民付物业费，社区兼顾物业管理，兜底小区管理。

　　最新实施的《舟山市物业管理条例》中明确，要推进老旧小区物业化管理。那么这套方案，可否借鉴？

　　住户每月拿出每平方米物业费0.3元

　　2014年，北园新村小区成定海区“准物业管理”的试点小区之一。实施管理前，小区进行一轮改造，装了18个摄像头，物业天津，加固了围墙，粉刷了楼道，改造了车棚和窨井，楼道内木窗全换为塑钢窗。

　　当时，该小区硬件设施亟待改造，想申报成“准物业管理”小区，业主需缴纳部分物业费，并且90%以上住户同意方可。

　　最初，业主缴纳物业费价格定为0.45元/平/月，民意调查同意率仅45%。随后，业主缴纳物业费降为0.3元/平/月，同意率90%以上，小区正式启动“准物业化管理”改造及后续管理。

　　让业主自掏物业费，是推进老旧小区物业化管理一大难点，北园新村业主能达成一致确实难得。对此，北园社区负责人赵飞认为，小区居民整体素质较好，对“花钱购买服务”的方式，接受得更快。

　　缴了物业费，就得有人来管理。“我们是一班人马，两项职责。 ”赵飞说，居委会就设小区内，跟居民很熟，居民有啥事习惯首先找社区，居委会索性承担这份职责。

　　为解决人手短缺问题，社区返聘了两名工作人员，且所有干部“一岗双责”，参与小区管理。

　　小区每年物业费支出十多万元，小区居民缴纳的物业费不够，社区就拿管理的商铺所收租金和上级拨款等收入来补足。

　　车辆凭通行证进出小区

　　“进入北园新村的车子，物业，只能凭车辆通行证，没证一概不能进入。”赵飞解释，眼下北园新村正迎来新一轮改造，社区想借此加强车辆管理。

　　这轮改造，包括屋顶漏水、外立面、雨污水管分流、道路修复等。“改造后，除楼房是旧的，其他都是新的，出入车辆肯定要管起来。”赵飞说。

　　该小区有100余辆汽车，停车位仅有60多个。小区现虽设了道闸，因闸离环城北路较近，如启用可能堵塞道路，所以一直“靠人管”，难以管牢。社区计划改造后将闸向小区内迁一下，让闸真正发挥作用。

　　目前，小区已实施车辆登记。居民凭房产证或租赁合同、身份证等资讯到社区登记，车辆凭通行证进出小区。

　　“至少外来车辆少了，有限的车位能优先供小区居民使用。”赵飞说。

　　“阿拉小区比一般的老小区好多了”

　　“阿拉小区管得还可以，比一般老小区好多了。”居民王阿姨说，成为准物业化管理小区后，小区干净整洁了，秩序好多了，居民看在眼里。

　　王阿姨最满意的一点，是小区三个出入口都设了门岗，物业陕西，其中南门岗还是24小时值班，“小区安全多了。”

　　“这种模式，是一种不错的选择。”赵飞说，“准物业管理”探索五年来，小区居民物业费缴纳率一直在85%以上。居民付了物业费，小区环境和日常秩序确实得到提升。对社区来说，本来大小事就要“托底”，有了这个管理模式的支撑，用于管理小区的投入增加了，管理质量也得到保障。

　　如果把小区交给专业的物管公司，赵飞认为，这样虽好但难度太大，就目前的物业费水平，居民承担不起聘请专业物业的费用。

　　条例引述：

　　《舟山市物业管理条例》第三十条：对物业配套设施设备不全，不具备实施物业管理条件的老旧住宅小区，市、县（区）人民政府应当在老旧住宅小区综合改造中明确物业管理的相关内容，建立物业管理机制。

　　列入当地老旧住宅小区综合改造的，街道办事处、乡（镇）人民政府应当指导成立业主组织，并根据老旧住宅小区的综合改造情况决定是否聘请物业服务企业提供专业物业服务。

　　对未成立业主组织的保障性住房、政府征收安置房小区，社区居（村）民委员会应当组织业主成立业主组织，逐步推进业主自治。

　　权威点评：

　　定海区房管中心副主任陈德伟表示，定海区数年前开始推进“准物业化”管理，经有益探索确实有较大好处，不过也存在不少难点。