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荣丰控股:招商证券股份有限公司关于公司重大资产出售之估值报告

作者:物业网 2020-08-01 我要评论

荣丰控股:招商证券股份有限公司关于公司重年夜资产出售之估值陈述...

荣丰控股:招商证券股份有限公司关于公司重年夜资产出售之估值陈述   时间:2019年10月26日 00:12:02 中财网    
原标题问题:荣丰控股:招商证券股份有限公司关于公司重年夜资产出售之估值陈述

荣丰控股:招商证券股份有限公司关于公司重年夜资产出售之估值陈述








招商证券股份有限公司

关于

荣丰控股集团股份有限公司

重年夜资产出售



估值陈述







估值机构:



(深圳市福田区福田街道福华一路111号)

签署日期:二〇一九年十月


估值机构声明

一、招商证券股份有限公司(下称“招商证券”、“我们”)作为荣丰控股
集团股份有限公司(下称“荣丰控股”、“上市公司”、“公司”)出售长沙银
行股份有限公司(下称“长沙银行”、“标的公司”)4,162.51万股股权项目的
独立财务参谋及估值机构,在执行估值工作中,遵循了相关中国法律法规,恪守
独立、客观和公正的原则;根据我们在估值工作过程中采集的材料,估值陈述陈
述的内容是客观的。本估值陈述为招商证券根据中国相关法规要求独立出具。


二、本陈述为招商证券根据《上市公司重年夜资产重组解决法子》、《公开发
行证券的公司信息表露内容与格式准则第26号——上市公司重年夜资产重组
(2018年修订)》等上市公司重年夜资产重组相关法规和尺度性文件的要求出具,
供A股投资者使用。本陈述不构成对任何第三方的倡议、保举或抵偿。


三、我们与估值陈述中的估值对象没有现存可能预期的利益关系;与相关当
事方没有现存可能预期的利益关系,对相关当事方不存在成见。


四、我们出具的估值陈述中的阐发、判断和结论受估值陈述中假设和限定条
件的限制,估值陈述使用者应当足够考虑估值陈述中载明的假设、限定条件及其
对估值结论的影响。


五、就本估值陈述中所波及的公开信息,本估值陈述不构成对其准确性、完
整性或适合性的任何担保。


六、本估值陈述未对标的公司及其子公司、分支机构的业务、运营、财务状
况进行全面阐发,亦未对标的公司未来财务、业务或其他方面的倒退前景颁发任
何意见。


七、在形成本估值陈述的过程中,我们并无考虑任何特定投资者的投资目
标、财务状况、纳税状况、风险偏好或个体情况。由于分歧的标的公司股东有不
同的投资目的和组合,如必要具体的倡议,标的公司股东应及时就其投资组合咨
询其各自的股票经纪人、律师、会计师,税务参谋或其余专业参谋。


8、本估值陈述的观点仅基于已表露的公开财务信息阐发,未将商业、法律、
税务、监管环境等其他因素纳入考虑。本估值陈述亦差别过失收购完成或失败后标的
公司的股价默示做出评价。上述因素跨越了本估值陈述的考察范围和职责范围。


九、本估值陈述中的可比公司阐发并未覆盖标的公司所有潜在的可比公司。

我们也注意到,市场上并没有可比公司与标的公司在以下方面彻底相同:市场地域、
业务组成、业务规模、风险情况、资产规模、估值举措、会计政策、历史默示、


未来预期、市场空间、政治风险及监管环境等。投资者应注意与可比公司的对照
阐发仅能作为截至2019年6月30日对标的公司潜在代价的透露表示表态性阐发。


十、相关可比交易与本次交易在以下方面存在必然差异:标的资产的业务范
围、盈利身手、策略代价、协同效应、交易单方的市场地位、交易产生时的行业
状况、政治及监管环境等。投资者应注意并没有与本次交易在各方面彻底可比的可
比交易,相关可比交易阐发仅为投资者提供参考。


十一、除了非本陈述中另有定义,本陈述中所使用的术语简称应具有《荣丰控
股集团股份有限公司重年夜资产出售陈述书(草案)》对该等术语所规定的含义。



目录

估值机构声明 ...................................................... 1
目录 .............................................................. 3
第一章 布景情况介绍 ............................................... 4
一、上市公司及标的公司轮廓 ................................................................................ 4
二、本次交易方案 .................................................................................................. 4
三、本次交易布景及目的 ....................................................................................... 5
四、估值目的 ......................................................................................................... 5
五、估值基准日...................................................................................................... 5
第二章 估值假设 ................................................... 6
一、一般假设 ......................................................................................................... 6
二、特殊假设 ......................................................................................................... 6
第三章 估值思路及举措 ............................................. 7
一、估值思路及举措对照 ....................................................................................... 7
二、可比公司法估值阐发 ....................................................................................... 8
三、市价法估值阐发 ............................................................................................ 10
第四章 估值结论 .................................................. 11
一、估值结论 ....................................................................................................... 11
二、估值陈述使用期限阐明 .................................................................................. 11

第一章 布景情况介绍

一、上市公司及标的公司轮廓

荣丰控股集团股份有限公司(以下简称“荣丰控股”)于1996年12月10
日在深圳证券交易所上市,股票代码:000668SZ。截至2019年6月30日,荣
丰控股的控股股东为盛世达投资有限公司,截至2019年6月30日,其持有荣丰
控股40.28%股权。公司的实际控制人为盛毓南先生。荣丰控股的主营业务为房
地产开发,经营模式以自主开发销售为主,次要产品为住宅及商业地产。


长沙银行股份有限公司于2018年9月26日在上海证券交易所挂牌上市,股
票代码:601577.SH,初次公开发行后总股本为3,421,553,754股,是湖南省首家
区域性股份制商业银行。营业范围为吸收公众贷款;发放短期、中期和长期存款;
策划国表里结算;策划单子承兑与贴现;发行金融债券;署理发行、署理兑付、
承销政府债券;买卖政府债券、金融债券;从事同业拆借;买卖、署理买卖外汇;
从事银行卡业务;提供信用证供职及保证;署理收付款项及署理保险业务;提供
保存箱供职;经国务院银行业监督解决机构容许的其他业务。


上市公司及标的公司具体业务、财务等情况请参阅本次重年夜资产出售相关之
《荣丰控股集团股份有限公司重年夜资产出售陈述书(草案)》。


二、本次交易方案

本次交易为荣丰控股控股子公司北京荣丰房地产开发有限公司(以下简称
“北京荣丰”)拟将其持有的长沙银行41,625,140股股票于本次交易股东年夜会通
过之日起12个月内通过上海证券交易所以集中竞价或年夜宗交易的方式进行出售。

本次重年夜资产出售的交易对方需根据交易效果确定,交易价值将基于上交所交易
规则和股票二级市场走势,同时适合考虑估值效果。


上市公司经第九届董事会第十次会议和2019年第三次临时股东年夜会审议通
过了处置惩罚惩罚长沙银行820万股股票的议案,其控股子公司北京荣丰已于2019年10
月出售了长沙银行8,199,971股股票。本次交易拟在股东年夜会审议后12个月内出
售长沙银行41,625,140股股票。根据《上市公司重年夜资产重组解决法子》,以
49,825,140股长沙银行股票计算出售资产总额为768,879.34万元,占上市公司最
近一个会计年度(2018年度)合并报表下的经审计的资产总额281,928.05万元
的272.72%,超出50%。本次交易构成重年夜资产重组。本次交易不波及募集配套
资金。本次交易完成后,北京荣丰不再持有长沙银行的股份。



三、本次交易布景及目的

(一) 交易布景


上市公司次要从事房地产开发经营、商品房销售、租赁;物业解决;建筑装
修;园林绿化;实业投资;投资解决等业务。


本公司控股子公司北京荣丰持有长沙银行49,825,140股股票,持股比例为
1.46%。经中国证券监督解决委员会《关于核准长沙银行股份有限公司初次公开
发行股票的批复》(证监许可[2018]1254号)核准,长沙银行于2018年9月26
日在上海证券交易所挂牌上市。根据相关法律法规,北京荣丰持有的长沙银行股
票自长沙银行上市后锁定12个月,于2019年9月26日锁按期届满并上市畅通流畅。

上市公司经第九届董事会第十次会议和2019年第三次临时股东年夜会审议通过了
处置惩罚惩罚长沙银行820万股股票的议案,其控股子公司北京荣丰已于2019年10月出
售了长沙银行8,199,971股股票。


为盘活存量资产,提高经营效率,本公司控股子公司北京荣丰拟通过上交所
二级市场出售持有的残余41,625,140股长沙银行股票,有利于实现公司收益最年夜
化,掩护全体股东利益。


(二) 交易目的


本次处置惩罚惩罚金融资产事项综合考虑了上市公司倒退结构、财务状况以及证券市
场情况等因素,有利于实现公司收益最年夜化,掩护全体股东利益。


通过本次交易,上市公司将改善资产质量和盈利身手,切实提升上市公司价
值,掩护中小股东利益。


四、估值目的

2019年10月25日,荣丰控股集团股份有限公司第九届董事会第十一次会
议审议通过了本次交易的具体方案及相关事宜、本次交易波及的相关协议及信息
表露文件,同意公司进行本次交易。


本次估值的目的是为上述经济行为提供代价参考意见。本陈述不构成对任何
第三方的倡议、保举或抵偿。


五、估值基准日

本次交易的董事会召开日为2019年10月25日。估值陈述基准日为2019
年6月30日。



第二章 估值假设

本次估值中,估值人员遵循了以下估值假设:

一、一般假设

(一)公开市场假设

公开市场假设是假定在市场上交易的资产,或拟在市场上交易的资产,资产
交易单方彼此地位平等,彼此都有获取充足市场信息的机会和时间,以便于对资
产的功能、用途及其交易价值等作出理智的判断。公开市场假设以资产在市场上
可以公开买卖为基础。


(二)资产继续经营假设

资产继续经营假设是指估值时需根据被估值资产按目前的用途和使用的方
式、规模、频度、环境等情况连续使用,可能在有所改变的基础上使用,相应确
定估值举措、参数和依据。


二、特殊假设

(一)本次估值假设估值基准日外部经济环境不变,国家现行的宏观经济不
产生重年夜改观。


(二)企业所处的社会经济环境以及所执行的税赋、税率等政策无重年夜改观。


(三)估值对象在未来经营期内的解决层尽职,并连续坚持目前的经营解决
模式继续经营。


(四)无其别人力弗成抗拒因素及弗成预见因素对企业造成重年夜晦气影响。


(五)本次估值假设标的公司相关的基础材料、财务材料和公开信息真实、
准确、残缺。


(六)本次估值测算的各项参数取值不考虑通货膨胀因素的影响。


当上述条件产生改观时,本陈述中的阐发一般会失效。



第三章 估值思路及举措

一、估值思路及举措对照

(一)经常使用估值举措

从并购交易的实践操作来看,一般可通过可比公司法、现金流折现法、可比
交易法等举措进行交易价值合理性阐发。


可比公司法是根据相关公司的特点,选取与其可比的上市公司的估值倍数作
为参考,其核心思想是利用二级市场的相关指标及估值倍数对本次交易定价进行
阐发。


现金流折现法的基本步骤如下:首先,创立、利用财务模型,对未来净利润、
现金流等财务数据进行预测;其次,针对相关公司的特点,选取合理的折现率(即
“加权平均资本成本”,WACC),对自由现金流进行贴现,以预期收益为基础,
通过估算未来预期收益的现值,获得企业代价。


可比交易法是挑选与相关公司同行业、在估值前一段合适时期被投资、并购
的公司,基于融资或并购交易的定价依据作为参考,从中获取有用的财务或非财
务数据,据此对相关公司估值,获得企业代价。


以上三种举措的优点、缺点以及适用性如下:

可比公司法的优点在于,该举措基于有效市场假设,即假设交易价值反映包
括趋势、业务风险、倒退速度等全部可以失掉的信息,相关参数较为容易失掉。

其缺点在于,很难对可比公司业务、财务上的差异进行准确调整,较难将行业内
并购、监管等因素纳入考虑。


现金流折现法的优点在于,从整体角度考察业务,是理论上最为完善的举措;
受市场短期改观和非经济因素影响少;可以把合并后的经营策略、协同效应结合
到模型中;可以处置惩罚年夜多数复杂的情况。其缺点在于,财务模型中变量较多、假
设较多;估值次要基于关于未来假设且较敏感,由于行业处于高度竞争状态,波
动性较年夜,也许会影响预测的准确性;具体参数取值难以失掉非常足够的依据。


可比交易法的优点在于,该举措以可比公司近期已完成的实际交易价值为基
础,估值程度对照确定且容易获取。其缺点在于,内蒙古物业,如何根据相关公司最新经营情
况选取适合的参数,从而对历史交易价值进行调整得出相关公司现时代价具有较
高的不确定性。


(二)本估值陈述选择的估值举措


由于北京荣丰不享有标的资产的控制权,长沙银行并未提供更为详细的财务
材料,同时本次出售其实不波及盈利预测。不足相关的可靠的财务预测数据,本次
交易无法使用现金流折现法进行估值阐发。因此,本估值陈述选择可比公司法与
可比交易法进行估值。


二、可比公司法估值阐发

(一)可比公司的选择

本次交易标的资产是长沙银行1.22%的权益,为A股上市城商行,且次要业
务在年夜陆边境,因此我们从资产规模、股本和盈利身手等角度选择了三家A股上
市城商行:贵阳银行(601997.SH)、成都银行(601838.SH)和郑州银行(002936.SZ)
作为可比上市公司。


(二)估值指标的选择

就金融企业而言,代价比率通常选择市盈率(PE)、市净率(PB)、企业
代价与折旧息税前利润比率(EV/EBITA)、企业代价与税后经营收益比率
(EV/NOIAT)等。在上述四个指标中,企业代价与折旧息税前利润比率
(EV/EBITA)、企业代价与税后经营收益比率(EV/NOIAT)偏重企业整体价
值的判断;而市盈率(PE)、市净率(PB)偏重股东权益代价的判断,鉴于本
次交易方式为通过上海证券交易所二级市场进行出售,以合理确定估值对象的价
值为目的,妥当选取市盈率(PE)、市净率(PB)作为代价比率。


本次估值未选取市盈率作为代价比率次要是基于两个方面的考虑:一方面,
银行是周期性行业,其收益受国家宏观经济政策、货币政策等因素影响较年夜,相
应的市盈率比率动摇也较年夜。同时,连年比年经济下行对银行业的影响较年夜,物业安徽,特别是
在资产减值损失方面,近几年计提比例较年夜,直接影响净利润。另一方面,银行
在损益表中作为支出提取的减值拨备直接影响盈利程度,从而影响市盈率。减值
拨备在必然水平上取决于解决层的风险偏好,稳重的银行也许会在界定存款质量
上更谨慎一些,在拨备上更守旧一些,而另一些银行则也许相反。由于银行间减
值拨备的提取有必然水平的差异,因而净利润指标不能较好地反映昔时的业绩。


由于我国对于银行实行资本监管,资本是在足够考虑了银行资产也许存在的
市场风险损失和变现损失基础上,对银行净资产进行风险调整的综合性监管指标,河北物业网
用于衡量银行资本空虚性,故资本对于银行来说至关重要。同时,净资产作为累
积的存量,昔时减值拨备对净资产的影响远远小于对昔时利润的影响。因此,本
次估值最终确定采取市净率(PB)指标来对其市场代价进行估算。


(三)可比公司估值阐发


1、估值指标的选择

本次估值参考《财政部关于印发的通知》(财金
[2016]35号),结合银行业监管指标,次要从企业的盈利身手状况、经营增长状
况、资产质量状况、偿付身手状况四个方面对估值对象与可比公司间的差异进行
量化,本次估值指标体系及对应权重如下表所示:

序号

指标类型

基本指标

指标权重

1

盈利身手状况

资本利润率

10%

资产利润率

5%

成本收入比

10%

2

经营增长状况

利润增长率

20%

3

资产质量状况

不良存款率

10%

拨备覆盖率

15%

4

偿付身手状况

资本空虚率

15%

核心一级资本空虚率

15%

合计

100%



选取资本利润率、资产利润率、成本收入比、利润增长率、不良存款率、拨
备覆盖率、资本空虚率、核心一级资本空虚率8个财务指标作为可比指标。


2、估值计算过程

根据上市公司公开材料提取和计算得出可比公司估值基准日的资本利润率、
资产利润率、成本收入比、利润增长率、不良存款率、拨备覆盖率、资本空虚率、
核心一级资本空虚率等8项指标值和PB值。


通过长沙银行股份有限公司的资本利润率、资产利润率、成本收入比、利润
增长率、不良存款率、拨备覆盖率、资本空虚率、核心一级资本空虚率等8项指
标和可比公司的8项指标一一对照修正并乘以指标权重获得各指标修正系数,再
通过修正系数合计乘以可比公司的PB值进行PB值修正,并通过算术平均的方式
求得长沙银行股份有限公司的修正PB值。最后考虑年夜宗商品交易折扣率。具体
估值公式如下:

股权代价=产权持有单位持股数量×目标公司P/B×目标公司每股账面净资产
×(1-年夜宗商品交易折扣率)

此中:目标公司P/B=修正后的可比公司P/B的平均值=Σ(可比公司P/B×可比
公司P/B修正系数)/n


可比公司P/B修正系数=Σ影响因素Ai的调整系数

影响因素Ai的调整系数=目标公司参数/可比公司参数×指标权重

3、估值效果

根据荣丰控股2019年半年度陈述,北京荣丰持有的4,162.51万股长沙银行股
份有限公司股票的账面代价为33,046.98万元,根据上述公式确定的长沙银行股份
有限公司的修正市净率(PB)值为1.06,年夜宗商品交易折扣0.39%,得出北京荣
丰持有的4,162.51万股长沙银行股权代价为41,294.42万元。


三、可比交易法估值阐发

由于长沙银行为A股上市公司,我们分袂选择了其于估值基准日前20个交易
日、前60个交易日及上市以来至估值基准日其本身的交易情况作为可比交易。情
况如下:

单位:元

日期

股票均价(元/股)

股权代价

前20个交易日

9.54

396,935,447.18

前60个交易日

10.34

430,437,369.42

上市以来至估值基准日

10.10

420,213,199.77



由于长沙银行于2018年9月26日上市,上市早期,长沙银行股价动摇较年夜,
2019年9月26日,首批限售股解禁,因此我们认为,对照而言,采取距离限售股
解禁较短时间的即估值基准日前20个交易日均价计算出的股权代价即39,693.54
万元更具有合理性。





第四章 估值结论

一、估值结论

经过上述估值办法,截至估值基准日2019年6月30日,北京荣丰拟转让持有
的长沙银行股份有限公司4,162.51万股股权的采取可比公司法得出的估值效果为
41,294.42万元,折合每股市价9.92元,估值增值率为24.96%;采取可比交易法得
出的估值效果为39,693.54万元,折合每股市价9.54元,估值增值率为20.11%。


二、估值陈述使用期限阐明

本估值陈述只能用于本陈述载明的估值目的和用途。同时,本次估值结论是
在本次估值目的下,论证本次交易协议转让价值是否合理,没有考虑将来也许承
担的抵押、保证事宜,以及特殊的交易方也许追加付出的价值等对估值价值的影
响,同时,本陈述也未考虑国家宏观经济政策产生改观以及遇有自然力和其余不
可抗力对资产价值的影响。以后述条件以及估值中遵循的继续经营原则等其余情
况产生改观时,估值结论一般会失效。本估值机构不承担由于这些条件的改观而
招致估值效果失效的相关法律责任。


本估值陈述成立的前提条件是本次经济行为符合国家法律、法规的有关规定,
并获得有关局部的容许。


未征得本估值机构同意并审阅相关内容,估值陈述的全部可能部门内容不得
被摘抄、引用或表露于公开媒体,法律、法规规定以及相关当事方另有约定的除了
外。


本估值结论是在以2019年6月30日为估值基准日时,对长沙银行4,162.51万股
股东权益市场代价等的客观公允反映,根据估值目的及业务范围,本陈述未考虑
标的公司股票未来的交易活动及股价默示。产生估值基准日期后重年夜事项时,不
能直接使用本估值结论。投资者应关注基准日后续发布的相关书记或变乱。


本陈述的使用有效期为12个月:自2019年6月30日至2020年6月29日使用有效。





(本页无正文,为《招商证券股份有限公司关于荣丰控股集团股份有限公司
重年夜资产出售之估值陈述》之签章页)





估值人员:____________ ____________

王晓 马建红























招商证券股份有限公司

年 月 日






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