解读一% G9 J1 ^0 M. F2 p( C/ W/ r: d: H

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300户以上可召开业主代表年夜会
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8 T4 d! r; F  R4 k召开业主年夜会，不停以来是我市住宅小区在推进小区解决中的痛点。市住建局相关负责人介绍说，业主年夜会对一个物业小区来说非常重要，业主委员会是业主年夜会的常设执行机构，物业安徽，次要负责业主年夜会的日常工作。过去由于业主年夜会成立少，一些小区业主的合法权益得不到有效顾惜，物业解决中的矛盾纠纷也对照多，《宿迁市住宅物业解决条例》（以下简称《条例》）第八条规定，一个物业解决区域成立一个业主年夜会；物业解决区域内业主户数超出三百户的，可以成立业主代表年夜会履行业主年夜会职责；物业解决区域内业主人数较少且经全体业主一致同意，决定不行立业主年夜会、业主代表年夜会的，由业主共同履行业主年夜会、业主委员会职责。
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& ?, M" k  N5 x& O! D4 n- T《条例》第九条规定，业主代表年夜会代表一般得多于三十人，由业主按楼（幢）、单元、楼层为单位推选发生，每楼（幢）至少有一名业主代表。
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记者了解到，《条例》第十五条规定业主年夜会职责不少，包括“制定和修订业主年夜会议事规则”“制定和修改解决规约”“选举业主委员会可能更换业主委员会成员”“制定物业供职内容及标准，物业民众供职费用、代收代交费用收费方案，快手涨粉，公摊费用分摊方式”“选聘和解聘物业供职企业”“续筹和使用住宅专项维修资金”“改变共用部位、共用措施设备的用途，改建、重建建筑物隶属措施”“决定可能授权业主委员会决定共用部位、共用措施设备的经营方式，解决、使用民众收益”等。这些“年夜事”都由业主年夜会决定，这些决定均代表了业主的根本利益。
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没条件成立业主年夜会，也没有业委会怎么办？为办理业委会成立率低的难题，《条例》第二十四条提出，可以成立物业解决委员会，作为物业解决的临时机构，代行业主年夜会和业主委员会职责。9 O, L% I, o, y1 z5 ~
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考虑到其临时性、过渡性的特点，《条例》第二十五条要求，物业解决委员会由九至十三人的双数成员组成，此中业主成员得多于百分之六十，由街道处事处（乡镇人民政府）在业主中保举发生。物业解决委员会由街道处事处（乡镇人民政府）组织成立，由业主代表以及街道处事处（乡镇人民政府）、公安机关、居（村庄）民委员会、建设单位等派员组成，物业解决委员会主任由街道处事处（乡镇人民政府）指定人员负担当责，物业导航，物业解决委员会成员名单还应当在物业解决区域内显著位置公示。0 Z, q# V& B: \4 K, P9 F; N' U6 q
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《条例》第二十六条特别提出，物业解决委员会自新一届业主委员会发生可能原业主委员会恢复履行职责之日起停止履行职责，自动解散。4 k, m. U- Q' O, j# K  W9 M
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解读二; X8 d: \( p7 f2 }7 p% @
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+ ?1 c* R1 o0 f) b: J8 G8 ]小区民众建筑和共用措施不得擅自改变用途4 {8 z+ m! i! ~5 u4 u
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随着私家车数量逐年增多，不少小区泊车位远远满足不了业主需求，为缓解小区泊车难问题，个别物业公司擅自将小区民众绿地改为泊车位。对此，《宿迁市住宅物业解决条例》(以下简称《条例》)第六十三条中明确提出，物业解决区域内依照结构建设的民众建筑和共用措施，不得擅自改变用途。
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如因原结构设计差别理或实际必要，存在确需改变民众建筑和共用措施用途的客观情况，应由业主年夜会依法决定后，策划有关手续，经相关局部容许后方可实施。物业供职企业、个别业主、未经授权的业委会(及其成员)改变共用部门、共用措施设备用途的都是违法行为。
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此外，《条例》第六十六条还规定，业主应当在装饰装修工程开工前到物业供职企业策划登记。业主拒不策划登记等手续的，物业供职企业可以依照相关规定禁止装饰装修施工人员进入物业解决区域。物业供职企业应当加强对业主住宅装饰装修活动的巡查，及时制止违规装修行为;制止无效的，应当及时向有关行政主管局部陈述，相关局部接到陈述后应当及时登记、处置惩罚。物业供职企业不得指定装饰装修施工单位、装饰装修物料搬运人员、装饰装修资料供应商。
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# E+ k1 K- l: K5 N1 A! u, h$ g细化承接检验规定明确权利和义务+ {7 }, W; p  q5 c( t; A
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“承接检验是开发商向物业企业交接物业时，单方进行的核检验收，可以明确开发建设遗留问题的责任和义务，有效防止这些问题在物业解决阶段的集中暴发。因此，《宿迁市住宅物业解决条例》中明确了承接检验过程中建设单位、物业供职企业的权利和义务。”市住建局相关负责人说，物业供职企业应代表业主利益，与建设单位进行承接检验，签订承接检验协议。建设单位应于现场检验前向物业供职企业移交相关材料，担保物业供职企业在承接检验过程中进行斗劲、核实。7 ~" t; b! @, \5 D8 B) R
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据了解，物业解决不少纠纷源于建设单位、物业供职企业、业主对物业信息把握的差别过失等，业主对物业共用部门、公用措施设备等具体情况不了解。因此，《宿迁市住宅物业解决条例》(以下简称《条例》)第三十五条明确了，前期物业承接时，物业供职企业应当与建设单位共同对物业共用部位、共用措施设备进行检验。在物业承接检验过程中和策划承接手续时，物业供职企业和建设单位应当邀请县(区)物业解决行政主管局部和街道处事处(乡镇人民政府)加入，并蒙受其监督。县(区)物业行政主管局部、街道处事处(乡镇人民政府)接到邀请后，应当派员加入。建设单位在商品房交付之前，应当将承接检验效果等相关材料报送市、县物业解决行政主管局部。同时，对违反公示规定的行为《条例》第七十四条规定，未报送承接检验效果等相关材料的，由物业解决行政主管局部责令限期改正；逾期不改正的，处五万元以上二十万元以下罚款。
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